Bezpłatny fragment - Rynek najmu, który ma imiona

„Ekonomia to nauka o tym, jak ludzie radzą sobie w życiu”

(A. Marshall)

Ludzie, nie wzory — zamiast wstępu

Ta książka mówi o rynku najmu mieszkań, ale rzadko będzie mówić o nim wprost. Będzie mówić o Wiktorii i Jakubie, którzy wysiadają z pociągu z dwoma psami rasy beagle i szukają pierwszego wspólnego mieszkania. O Marku, który zastanawia się, czy nie obniżyć czynszu za mieszkanie stojące puste od miesięcy. O Halinie, która trzyma klucz do drugiego mieszkania w tej samej szufladzie od lat, bo boi się je komuś powierzyć. O Piotrze z arkuszem kalkulacyjnym, o Marcie decydującej, komu sprzedać cały budynek, o Filipie liczącym, czy w ogóle opłaca się wbić pierwszą łopatę. O dziesiątkach innych ludzi, którzy pojawią się na kolejnych stronach, każdy z własnym powodem, żeby wynająć, kupić, sprzedać albo po prostu przeczekać.

Ten sam rynek dałoby się opisać zupełnie inaczej. Krzywe podaży i popytu, punkty równowagi, stopy zwrotu, wskaźniki wycieku zasobu. Cała ta aparatura pojęciowa jest w tej książce obecna i nigdzie się przed nią nie chowamy. Nie jest jednak nigdy na pierwszym planie. Na pierwszym planie są zawsze ludzie, bo to oni, swoimi codziennymi, często drobnymi decyzjami, tworzą to, co potem ktoś nazwie rynkiem. Żaden wskaźnik nie obniża czynszu z własnej inicjatywy. Robi to konkretny właściciel, który akurat potrzebuje gotówki szybciej niż zwykle. Żadna krzywa popytu nie płaci kaucji. Płaci ją konkretna para, która dostała właśnie wypowiedzenie i ma miesiąc na znalezienie czegoś nowego.

To nie jest wybór między rygorem a przystępnością, jakby trzeba było poświęcić jedno dla drugiego. To jest przekonanie, że najbardziej precyzyjny opis rynku najmu mieszkań musi umieć wytłumaczyć, dlaczego dwoje ludzi w identycznej sytuacji finansowej podejmuje czasem zupełnie różne decyzje. Model, który tego nie potrafi, gubi coś istotnego, nawet jeśli jego równania się zgadzają.

Skąd wziął się ten model

Model, który stoi za tą książką, powstał z próby uporządkowania tysięcy takich pojedynczych decyzji w jedną spójną całość, bez gubienia po drodze tego, że każda z nich należy do konkretnego człowieka. Nazywam go modelem rynku najmu mieszkań, w skrócie modelem ROH (Renter Occupied Housing). Jestem jego autorem, nie w sensie odkrycia jakiegoś nowego prawa fizyki społecznej, tylko w sensie znacznie bardziej rzemieślniczym: złożenia w jeden, spójny mechanizm rzeczy, które ekonomia od dawna znała osobno, rzadko widząc je razem. Klasyczna teoria równowagi przestrzennej, teoria cen rezerwacyjnych, koncepcja luki czynszowej, logika endogenicznej stopy kapitalizacji, wskaźnik typu q-Tobina przeniesiony na grunt budownictwa mieszkaniowego. Każdy z tych elementów ma swoich właściwych autorów i swoją historię, przywoływaną w tej książce tam, gdzie się pojawia. Sposób, w jaki te elementy zostały tu połączone w jeden, samodomykający się model czterech powiązanych rynków, jest już moją własną pracą.

Wybór, żeby opowiedzieć ten model przez ludzi, a nie przez same wzory, nie był ustępstwem na rzecz przystępności. Był metodą. Rynek najmu mieszkań, w odróżnieniu od wielu innych rynków, nie da się zrozumieć wyłącznie z lotu ptaka. Trzeba zejść na poziom pojedynczego gospodarstwa domowego liczącego budżet przy kuchennym stole, pojedynczego inwestora otwierającego arkusz kalkulacyjny, pojedynczego dewelopera patrzącego na cenę gruntu i zastanawiającego się, czy jeszcze się opłaca. Dopiero suma tych wszystkich, pozornie niezależnych decyzji, tworzy to, co statystyki nazywają potem rynkiem najmu mieszkań w skali całego miasta czy kraju.

Cztery ćwiartki jednego mechanizmu

Model, o którym mowa, składa się z czterech powiązanych ze sobą części. W tej książce nazywam je ćwiartkami, bo razem tworzą coś w rodzaju mapy podzielonej na cztery pola, z których każde odpowiada innemu rynkowi, innym uczestnikom i innej logice decyzyjnej, choć wszystkie cztery pola opisują w gruncie rzeczy ten sam, jeden budynek.

W pierwszej ćwiartce mieszka czysty popyt konsumpcyjny. Gospodarstwa domowe szukające dachu nad głową, ich budżety, ich preferencje, granice cenowe, których nie są w stanie przekroczyć niezależnie od tego, jak bardzo danego mieszkania potrzebują. To tutaj rodzi się stawka czynszu, od której zaczyna się cała reszta historii. Ta ćwiartka okazała się na tyle bogata w treść, że w tej książce zajmuje dwa osobne rozdziały zamiast jednego.

W drugiej ćwiartce ten sam rynek zmienia twarz. Mieszkania przestają być wyłącznie miejscem do życia, stają się aktywem, który ktoś wycenia, kupuje, sprzedaje, traktuje jak każdą inną lokatę kapitału obok obligacji czy akcji. Czynsz ustalony w pierwszej ćwiartce trafia tutaj i po przeliczeniu przez stopę kapitalizacji uwzględniającą ryzyko właściwe akurat temu rynkowi, wyznacza cenę transakcyjną gotowego mieszkania.

W trzeciej ćwiartce pojawiają się deweloperzy i inwestorzy budujący od podstaw. Cena wypracowana w drugiej ćwiartce decyduje tu o czymś fundamentalnym: czy w ogóle opłaca się wznieść kolejny budynek i komu ostatecznie sprzedać gotowe lokale, najemcom czy nabywcom szukającym mieszkania na własne potrzeby. To ćwiartka dźwigów budowlanych, pozwoleń administracyjnych i rachunków opłacalności rozpisanych na lata.

W czwartej ćwiartce wraca się do punktu wyjścia, tyle że z gorzką poprawką. Nie wszystko, co powstanie w trzeciej ćwiartce, trafia ostatecznie do najemcy. Część nowej podaży i spora część starego, istniejącego zasobu wyciekają z rynku najmu z przyczyn, które w tej książce mają imiona i twarze, nie tylko nazwy w podręczniku akademickim. Skorygowany o ten wyciek zasób wraca do pierwszej ćwiartki, gdzie ponownie zderza się z popytem i wyznacza nową stawkę czynszu. Pętla zamyka się i zaczyna od nowa, kwartał po kwartale, w każdym mieście, w którym ktoś płaci komuś czynsz.

Te cztery ćwiartki nigdy nie działają osobno, mimo że każda ma swój własny rozdział w tej książce. To jeden z powodów, dla których bohaterowie wprowadzeni na samym początku będą wracać, czasem w tej samej roli, czasem w zupełnie innej. Rynek najmu mieszkań rzadko pyta kogokolwiek o zgodę, zanim zmieni jego sytuację z najemcy w inwestora albo z inwestora w kogoś, kto właśnie sprzedaje.

Dla kogo jest ta książka

Pisałem ją z myślą o kilku bardzo różnych czytelnikach naraz, co jest ryzykowną decyzją redakcyjną, ale wydawało mi się uczciwsze niż udawanie, że rynek najmu mieszkań interesuje tylko jedną grupę. Jest tu miejsce dla kogoś, kto po prostu wynajmuje albo zamierza wynająć mieszkanie i chce zrozumieć, dlaczego rynek zachowuje się tak, jak się zachowuje. Jest miejsce dla prywatnego inwestora rozważającego zakup pierwszego albo kolejnego mieszkania na wynajem. Jest miejsce dla kogoś, kto zawodowo zajmuje się najmem instytucjonalnym, budownictwem na wynajem czy najmem akademickim i chce zobaczyć własną branżę osadzoną w szerszym mechanizmie, nie tylko we własnych raportach kwartalnych. Jest wreszcie miejsce dla kogoś, kto kształtuje politykę mieszkaniową i chciałby zrozumieć, zanim podpisze kolejną ustawę, jak dokładnie taka regulacja przełoży się na decyzje tysięcy pojedynczych właścicieli, inwestorów i najemców, zanim jeszcze zdąży wejść w życie.

Tych czytelników nie łączy zawód ani poziom wiedzy ekonomicznej. Łączy ich to, że każdy z nich, prędzej czy później, styka się z tym samym rynkiem z innej strony tej samej transakcji. Ta książka nie zakłada wcześniejszej znajomości ekonomii, ale też niczego nie upraszcza kosztem prawdy. Tam, gdzie rzeczywistość jest nieliniowa, progowa albo pełna sprzężeń zwrotnych, książka próbuje to pokazać wprost, tylko innymi środkami niż wykres czy równanie.

Instytut Rynku Najmu istnieje naprawdę, tak jak realna jest marka RenTalks. Konferencja RenTalks, którą tu poznasz jest w chwili pisania tej książki koncepcją, natomiast badacze, którzy się na niej pojawią, są fikcyjni. Mechanizmy, które opisują, nie są. Istnieją i działają naprawdę.

Zanim jednak wrócimy do liczb, poznajmy ludzi, którzy będą nam towarzyszyć od pierwszej do ostatniej strony.

Ci, którzy szukają dachu

Ktoś właśnie przewija oferty w telefonie, licząc, na ile go stać. Ktoś inny w tym samym momencie zastanawia się, czy nie obniżyć czynszu za puste mieszkanie. Jeszcze ktoś inny mierzy taśmą stary strych, sprawdzając, czy zmieści się tam choć jeden pokój. Rynek najmu mieszkań wygląda inaczej z każdej z tych perspektyw, a mimo to wszyscy poruszają się po tym samym boisku, tylko po różnych jego stronach.

W tej książce towarzyszyć nam będzie grupa ludzi, którą poznamy już teraz, na samym początku, i która w kolejnych rozdziałach może się jeszcze powiększyć. Troje z nich wynajmuje mieszkania z bardzo różnych powodów. Dwoje zastanawia się, czy najem w ogóle im się opłaca, skoro mają dzieci i kapitał. Dwoje kolejnych stoi po drugiej stronie transakcji jako właściciele. Jedna osoba patrzy na to wszystko z zewnątrz, z innego kraju, gdzie państwo postanowiło rynek najmu przykroić siłą ustawy. Jedna wreszcie zna to wszystko z danych, tabel i wieloletnich badań. Żadne z nich nie mieszka w mieście, które tu padnie z nazwy, poza jedną wyjątkową sytuacją. Mogliby mieszkać wszędzie. To zresztą jest w nich najważniejsze.

Wiktoria i Jakub

Wiktoria i Jakub są na początku wspólnego życia. Oboje dostali pracę w tym samym mieście, chociaż nie planowali tego razem, po prostu tak się złożyło. Wysiadają z pociągu z walizkami, laptopem, odrobiną oszczędności i dwoma psami rasy beagle, które nie do końca rozumieją, dlaczego świat nagle pachnie inaczej.

Tego samego wieczoru przewijają dziesiątki ogłoszeń. Odrzucają większość, zanim jeszcze przeczytają cenę, bo połowa właścicieli nie akceptuje zwierząt. To dla nich bariera dużo poważniejsza niż budżet. Ich kariery dopiero się rozkręcają, dochody rosną z miesiąca na miesiąc i teoretycznie stać ich już na coraz więcej. A jednak Jakub, przy okazji przeglądania ofert najmu, odruchowo zerka też na ceny sprzedaży w tej samej okolicy, sprawdzając, ile kosztowałoby własne mieszkanie. Nie dlatego, że planują kupować w tym tygodniu. Dlatego, że ta myśl wraca za każdym razem, kiedy czynsz zaczyna się zbliżać do wysokości raty kredytu.

Na razie żadne z nich nie wie, czy zostaną w tym mieście na dłużej, czy za rok dostaną propozycję z zupełnie innego miejsca. Dopóki tego nie wiedzą, kupowanie czegokolwiek na stałe nie wchodzi w grę. Elastyczność jest dla nich ważniejsza niż stabilność, przynajmniej na razie.

Asia i Norbert

Asia i Norbert wynajmują mieszkanie od dwunastu lat. Mają dwoje dzieci. Młodsza córka chodzi jeszcze do podstawówki. Starszy syn, Paweł, kończy liceum i za rok wyjeżdża na studia do innego miasta.

Przy kolacji wraca ciągle ten sam temat. Kupić Pawłowi kawalerkę blisko uczelni, traktując to jako inwestycję na przyszłość, czy wynająć mu mieszkanie na czas studiów i zobaczyć, jak ułoży się jego życie, zanim zamrozi się w nieruchomości spory kapitał rodziny. Asia liczy koszty kredytu. Norbert liczy, ile przez cztery lata kosztowałby najem podobnego metrażu. Żadna z tych liczb nie daje jednoznacznej odpowiedzi, bo w grze jest coś więcej niż arytmetyka. Nikt nie wie na pewno, czy Paweł zostanie w tamtym mieście po studiach, czy wróci, czy pojedzie jeszcze gdzie indziej.

Sami Asia i Norbert wciąż mieszkają w wynajętym lokalu, mimo że teoretycznie mogliby już kupić własne mieszkanie. Nie zrobili tego z rozmysłem. Trzymają oszczędności na edukację dzieci, nie na wkład własny. To sprawia, że jedna rodzina funkcjonuje jednocześnie po dwóch stronach rynku mieszkaniowego, z zupełnie innym rachunkiem po każdej z nich.

Paweł

Paweł jest synem Asi i Norberta. Wyjeżdża na pierwszy rok studiów z ograniczonym, sztywnym budżetem, ustalonym wspólnie z rodzicami na początku roku akademickiego. Szuka mieszkania blisko kampusu, bo dla niego liczy się przede wszystkim to, ile czasu zajmie dojście na zajęcia, nie metraż ani wystrój wnętrza.

Szybko odkrywa, że nie ma tylko jednej drogi. Może wynająć pokój w tradycyjnym mieszkaniu, dzieląc je z innymi studentami. Może spróbować czegoś nowszego, prywatnego akademika z recepcją i wspólną siłownią, znanego w branży pod angielskim skrótem PBSA, od Purpose-Built Student Accommodation, czyli budynku postawionego od podstaw z myślą o studentach. Może wreszcie szukać zwykłej kawalerki na wolnym rynku, wiedząc, że o ten sam adres ubiega się jeszcze kilkoro innych ludzi, o których nigdy się nie dowie.

Kilka lat później, już jako student wyższego roku, Paweł trafia przypadkiem na otwarty wykład o rynku najmu mieszkań. To właśnie on, siedząc na sali, usłyszy jako pierwszy liczby, które nadadzą sens wszystkiemu, czego doświadczył osobiście, szukając kolejnego pokoju czy kawalerki.

Zbyszek

Zbyszek ma trzydzieści dwa lata i pracuje zdalnie. Mieszka sam od lat i traktuje swój budżet jak dobrze skonstruowany arkusz kalkulacyjny. Kiedy szuka nowego mieszkania, nie patrzy najpierw na zdjęcia. Patrzy na stawkę za metr kwadratowy.

Dwa lata temu, gdy właściciel podniósł mu czynsz, Zbyszek nie negocjował. Spakował rzeczy i przeniósł się do mniejszego mieszkania, dalej od centrum. Stracił trochę metrów i trochę wygody. Zyskał kilkaset złotych miesięcznie, które teraz odkłada. Dla Zbyszka mieszkanie nie jest wizytówką ani nagrodą. Jest kosztem, który trzeba trzymać w ryzach, żeby reszta budżetu w ogóle się spinała.

Problem w tym, że metraż da się zmniejszać tylko do pewnego momentu. Kiedyś Zbyszek dojdzie do granicy, poniżej której nie ma już czego oddawać, a mimo to czynsze wokół niego wciąż mogą rosnąć. To właśnie z jego historii najlepiej widać, co się dzieje, kiedy najemcy kończy się przestrzeń do dalszych ustępstw.

Patrycja

Patrycja też mieszka sama, ale jej rachunek wygląda odwrotnie niż rachunek Zbyszka. Zarabia dobrze i pracuje w zawodzie, w którym czas jest towarem droższym niż czynsz. Nie szuka najtańszej oferty. Szuka takiej, która pozwoli jej wyjść z domu pięć minut przed spotkaniem i wrócić wieczorem bez półgodzinnego stania w korku.

Jej mieszkanie znajduje się blisko centrum, w budynku należącym do dużego operatora, nie do prywatnej osoby. To segment najmu instytucjonalnego, w branży określany skrótem PRS, od Private Rented Sector. Patrycja płaci tam wyraźnie więcej niż koleżanka z pracy, która wynajmuje trzy razy większe mieszkanie na obrzeżach. Nie uważa tego za przepłacanie. Płaci za przewidywalność, standard i to, że nie musi dzwonić do właściciela, kiedy psuje się kran.

Czasem, kiedy oglądanie kolejnych mieszkań zaczyna ją męczyć, podpisuje umowę trochę powyżej swojego pierwotnego budżetu, tylko po to, żeby wreszcie przestać szukać. Sama nie zawsze zauważa ten moment. To jeden z cichszych mechanizmów rynku najmu mieszkań, taki, który ujawnia się dopiero, gdy spojrzeć na całą sytuację z boku.

Marek

Marek ma dwa mieszkania na wynajem. Jedno odziedziczył po rodzicach, drugie kupił za własne oszczędności, głównie po to, żeby mieć coś obok pensji z etatu. Nie żyje z najmu. Traktuje go jak dodatek do budżetu domowego, coś w rodzaju odkładania na emeryturę, tylko w cegle zamiast na koncie oszczędnościowym.

Kiedy jedno z mieszkań stoi puste trzeci tydzień z rzędu, Marek zaczyna się zastanawiać, czy nie obniżyć czynszu. Siada więc i liczy. Bieżąca obsługa, podatek, opłaty do wspólnoty. Zużycie, bo wytarte panele i odrapana kuchnia prędzej czy później będą wymagały odświeżenia. Ryzyko, bo pamięta poprzedniego najemcę, który wyprowadził się bez wypowiedzenia, zostawiając miesiąc pustostanu i rachunek za sprzątanie. Kiedy dodaje te trzy rzeczy do siebie, dochodzi do wniosku, że poniżej pewnej stawki po prostu przestaje mu się to opłacać.

Marek nigdy nie pozna Zbyszka. Nie dowie się, że gdzieś w tym samym mieście ktoś przewija właśnie filtr cenowy w poszukiwaniu okazji, której po prostu nie ma. Mimo to obaj, każdy po swojej stronie transakcji, patrzą w danym momencie na dokładnie tę samą granicę.

Kinga

Kinga jest drobną przedsiębiorczynią budowlaną. Nie ma gotowych, pustych mieszkań czekających w szufladzie jak Marek. Ma za to oko do przestrzeni, których nikt inny nie traktuje jako mieszkalnych. Stary lokal usługowy na parterze, strych w kamienicy, dawne biuro na piętrze budynku przy rynku.

Adaptacja takiej przestrzeni kosztuje, wymaga pozwoleń i miesięcy pracy. Kinga podejmuje się tego tylko wtedy, kiedy czynsze w okolicy są na tyle wysokie, że projekt się spina finansowo. To zwykle miejsce, w którym większość zwykłych najemców już się wykrusza, bo stawki są dla nich zbyt wysokie. Jej mieszkania trafiają więc do nielicznych, gotowych zapłacić więcej niż podpowiadałby prosty rachunek porównania z zakupem własnego mieszkania.

Kinga pokazuje coś, co łatwo przeoczyć. Rynek najmu mieszkań nie kończy się w miejscu, gdzie zwykli właściciele przestają opłacalnie wynajmować. Kończy się dopiero tam, gdzie nawet ludzie tacy jak ona nie znajdują już żadnej przestrzeni do zagospodarowania.

Femke

Femke jest koleżanką Wiktorii z czasów wymiany studenckiej. Od kilku lat mieszka w Utrechcie. Rozmawiają regularnie, przy okazji zwykłego, cotygodniowego nadrabiania zaległości, i to właśnie od niej, nie z podręcznika, Wiktoria dowiaduje się, co potrafi zrobić z rynkiem najmu ustawa wprowadzona z dobrymi intencjami.

Femke szuka nowego mieszkania od czterech miesięcy. Zanim w jej kraju wszedł w życie limit ustawowy na wysokość czynszu, w jej dzielnicy pojawiało się kilkanaście ofert tygodniowo. Teraz, jeśli coś w ogóle się pojawia, znika w kilka godzin, a i tak trzeba znać kogoś, kto zna kogoś. Jeden z jej znajomych dostał w końcu mieszkanie, ale dopiero po tym, jak zgodził się zapłacić właścicielowi dodatkową kwotę gotówką, poza umową, formalnie za meble, które w mieszkaniu i tak już stały.

Właściciel obecnego mieszkania Femke wspomniał jej niedawno, że rozważa sprzedaż. Nie dlatego, że chce się pozbyć kłopotu z najemcami. Dlatego, że przy nowej, ustawowo obniżonej stawce ledwie wychodzi na zero. Femke jest jedyną osobą w tym gronie, która mieszka pod nazwaną z imienia szerokością geograficzną, bo jej historia opiera się na konkretnej ustawie, wprowadzonej w konkretnym kraju, w konkretnym momencie. Reszta bohaterów mogłaby mieszkać właściwie wszędzie.

Profesor Katarzyna

Profesor Katarzyna bada rynek najmu mieszkań od lat, pracując w Instytucie Rynku Najmu. Zna go z zupełnie innej strony niż pozostała grupa bohaterów. Nie szuka mieszkania ani go nie wynajmuje. Patrzy na cały rynek naraz, poprzez dane, statystyki i porównania międzynarodowe.

To ona, prowadząc otwarty wykład, na który trafia Paweł, zderza wszystko, co dotąd zostało opowiedziane przez pryzmat pojedynczych historii, z twardymi liczbami. Ile procent gospodarstw domowych w Polsce faktycznie wynajmuje mieszkanie na warunkach rynkowych. Jak ten odsetek wygląda na tle reszty Europy. Dlaczego różnica jest tak duża, mimo że każdy mieszkaniec dużego miasta odnosi wrażenie, że najem jest wszędzie.

Profesor Katarzyna zamyka opowieść, którą otwiera reszta bohaterów. Pokazuje, że to, co Wiktoria i Jakub, Asia i Norbert, Paweł, Zbyszek, Patrycja, Marek, Kinga i Femke przeżywają osobno, każde po swojej stronie transakcji, złożone razem tworzy coś, co da się zmierzyć, policzyć i zrozumieć jako całość.

Jeden rynek, wiele par oczu

Żadne z tych osób najprawdopodobniej nigdy się nie spotka w jednym pokoju. Marek nie pozna Zbyszka. Kinga nie pozna Patrycji. Femke opowie swoją historię tylko Wiktorii, przy jednej rozmowie wideo. A jednak wszyscy poruszają się po tym samym rynku, każde inaczej, każde z innym progiem tego, co jest gotowe zaakceptować i innym progiem tego, co jest gotowe zaoferować.

Ich historie będą wracać w tej książce raz po raz, nie jako ilustracje wymyślone na potrzeby wykładu, tylko jako punkty odniesienia, do których będzie można wrócić za każdym razem, kiedy pojawi się nowe pojęcie albo nowy mechanizm rynkowy. W miarę jak rynek najmu mieszkań będzie odsłaniał kolejne warstwy, do tego grona mogą dołączyć następne osoby, każda z własnym progiem i własnym powodem, żeby na tym rynku się znaleźć. Zanim jednak poznamy mechanizmy, warto było poznać ludzi, którzy będą je przeżywać na własnej skórze.

Zanim ktokolwiek zapłaci czynsz

Dwa światy, jeden adres

Wiktoria wysiada z pociągu z dwoma walizkami i dwoma psami na smyczy. Jakub czeka już na peronie, wcześniejszym pociągiem przewiózł większość ich rzeczy. Nowa praca zaczyna się za tydzień, w zupełnie innym mieście niż to, w którym oboje dorastali. Mają ze sobą laptopa, trochę oszczędności i dwa entuzjastyczne beagle, które nie do końca rozumieją, dlaczego świat nagle pachnie inaczej. Tego wieczoru otwierają w telefonie portal z ogłoszeniami. Przewijają dziesiątki mieszkań na wynajem. W innej zakładce, niemal odruchowo, Jakub otwiera też oferty sprzedaży, tylko żeby zobaczyć, ile kosztowałoby własne mieszkanie w tej okolicy. Dla niego to jeden rynek, jeden ekran, jedno przewijanie palcem. W rzeczywistości patrzy na dwa zupełnie różne światy.

Rynek nieruchomości jako całość to pojęcie zbyt szerokie, żeby cokolwiek nim wyjaśnić. Kryje się pod nim wiele odrębnych przestrzeni, które z zewnątrz wyglądają podobnie, a rządzą się zupełnie inną logiką. Jedną z nich, kluczową dla dalszych rozważań, jest rynek najmu mieszkań. To osobna domena. Ma własnych bohaterów, własne napięcia i własny rytm, niezależny od tego, co dzieje się po drugiej stronie ekranu, w zakładce z ofertami sprzedaży.

Rynek najmu mieszkań dotyczy jednej rzeczy: użytkowania powierzchni mieszkaniowej. Nie chodzi o to, kto jest właścicielem ścian, dachu i gruntu pod budynkiem. Chodzi o to, kto w danym miesiącu z tej powierzchni faktycznie korzysta i ile jest gotów za to korzystanie zapłacić. Wiktoria i Jakub, podpisując umowę najmu, nie kupują żadnego aktywa. Kupują usługę zamieszkania na określony czas, z możliwością wyprowadzki, gdyby coś w nowym mieście im nie zagrało. To rozróżnienie brzmi jak drobiazg. W rzeczywistości jest jednym z fundamentów całego modelu rynku najmu.

Jakub, przewijając oferty sprzedaży tego samego wieczoru, robi coś, co robi niemal każdy najemca, często nieświadomie. Sprawdza koszt alternatywny własności. Liczy w głowie, ile wynosiłaby rata kredytu za podobne mieszkanie, gdyby zamiast najmu zdecydowali się na zakup. To nie jest przypadek ani ciekawostka. Rynek najmu mieszkań i rynek mieszkań własnościowych są ze sobą nierozerwalnie związane, choć formalnie to dwa różne rynki, z różnymi transakcjami, różnymi umowami, różnym ryzykiem. Dla najemcy zakup mieszkania stanowi zawsze najbliższą, najbardziej naturalną alternatywę, nawet jeśli akurat nie stać go na wkład własny albo nie chce się wiązać na dwadzieścia pięć lat z jednym adresem. Ekonomiści nazywają to kosztem alternatywnym własności. Ten koszt odgrywa w modelu rynku najmu rolę znacznie większą niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. To on wyznacza sufit stawek czynszu. Kiedy najem robi się droższy niż comiesięczna rata kredytu powiększona o koszty utrzymania mieszkania, część najemców przestaje się wahać. Przechodzi na stronę właścicieli.

Ten sam mechanizm, tylko w zupełnie innej scenerii, przeżywają Asia i Norbert, kilkanaście lat starsi od Wiktorii i Jakuba, rodzice dwójki dzieci. Ich syn, Paweł, kończy liceum i za rok wyjeżdża na studia do innego miasta. Przy kolacji wraca ciągle ten sam temat. Kupić Pawłowi kawalerkę blisko uczelni, traktując to jako inwestycję na przyszłość, czy wynająć mu mieszkanie na czas studiów i zobaczyć, jak ułoży się jego życie, zanim zamrozi się w nieruchomości spory kapitał rodziny. Asia liczy koszty kredytu, który musieliby zaciągnąć. Norbert liczy, ile przez cztery lata studiów kosztowałby najem podobnego metrażu. To dokładnie ta sama kalkulacja, którą przed chwilą robił Jakub, tylko z drugiej strony, z perspektywy rodziny, która akurat ma kapitał i zastanawia się, czy zamrozić go w czterech ścianach, czy zostawić płynnym. Rynek najmu mieszkań i rynek mieszkań własnościowych stykają się właśnie w takich momentach, przy kuchennym stole, nie tylko w gabinetach analityków.

Jest jednak i druga granica rynku najmu mieszkań, po przeciwnej stronie niż ta, którą właśnie widzieliśmy. To mieszkalnictwo społeczne. Zasób komunalny, lokale socjalne, wsparcie publiczne kierowane do gospodarstw domowych, których nie stać ani na zakup, ani na najem komercyjny. Ten segment nie jest rynkiem w ścisłym sensie tego słowa. Nie działa tu mechanizm popytu i podaży w takiej postaci, jaką znamy z transakcji rynkowych. Decyduje kryterium dochodowe, kolejka, dostępność lokali gminnych. Rynek najmu mieszkań i mieszkalnictwo społeczne teoretycznie nie powinny się ze sobą stykać. W praktyce między nimi otwiera się przestrzeń, którą ekonomiści nazywają luką czynszową. Zawieszone są w niej tysiące gospodarstw domowych, które zarabiają za dużo, by dostać mieszkanie komunalne, i za mało, by udźwignąć czynsz komercyjny bez uszczerbku dla reszty budżetu. To jeden z poważniejszych efektów ubocznych działania rynku najmu mieszkań.

Te trzy przestrzenie, rynek najmu mieszkań, rynek mieszkań własnościowych i mieszkalnictwo społeczne, nie są od siebie odizolowane. Tworzą razem jeden ekosystem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wiktoria i Jakub, szukający pierwszego wspólnego mieszkania na wynajem. Asia i Norbert, ważący decyzję o zakupie kawalerki dla syna. Gospodarstwa domowe zawieszone w luce czynszowej, o których będzie jeszcze mowa. Wszyscy oni poruszają się między tymi samymi trzema przestrzeniami, w zależności od dochodu, etapu życia, planów rodzinnych, dostępnego kredytu. Model rynku najmu skupia się na środkowym elemencie tego ekosystemu, na rynku najmu mieszkań. Rozszerza przy tym klasyczne ujęcie równowagi przestrzennej, zaproponowane przez amerykańskich ekonomistów Denise DiPasquale i Williama Wheatona. Wprowadza do niego koncepcję luki czynszowej, opisaną przez Adama Czerniaka. Sięga też po klasyczną teorię cen rezerwacyjnych, czyli granic, których żaden najemca nie jest w stanie przekroczyć, niezależnie od tego, jak bardzo potrzebuje mieszkania. Na razie wystarczy zapamiętać jedno: rynek najmu mieszkań ma sąsiadów po obu stronach. Zrozumienie tych sąsiedztw jest pierwszym krokiem do zrozumienia całego modelu.

Kto naprawdę trzyma stery

Zbyszek ma trzydzieści dwa lata, pracuje zdalnie jako specjalista od wsparcia klienta w firmie, której siedziby nigdy nie odwiedził. Mieszka sam od lat i traktuje swój budżet jak dobrze skonstruowany arkusz kalkulacyjny. Kiedy szuka nowego mieszkania, nie patrzy najpierw na zdjęcia. Patrzy na stawkę za metr. Otwiera dziesięć, piętnaście ogłoszeń naraz, notuje metraż, lokalizację, odległość do przystanku i liczy, które z nich daje mu najwięcej powierzchni za najmniej pieniędzy. Dla Zbyszka najem to nie emocje. To optymalizacja.

Wielu ludzi, patrząc z boku na proces najmu, powiedziałoby, że to właściciel mieszkania trzyma w tej relacji wszystkie karty. To on wystawia ogłoszenie, ustala cenę, wybiera, komu wynajmie, a komu odmówi. Zbyszek widzi to inaczej, bo widział to z bliska dziesiątki razy. Kiedy trafia na mieszkanie wycenione wyraźnie powyżej tego, co oferują podobne lokale w okolicy, po prostu je pomija. Nie negocjuje, nie tłumaczy się, nie wraca. Właściciel tego mieszkania może czekać tydzień, dwa, miesiąc. Zbyszek już dawno podpisał umowę gdzie indziej. Model rynku najmu nazywa to wprost. To najemca prowadzi ten taniec. Właściciel tylko podąża za jego krokami.

Warto rozłożyć tę intuicję na czynniki pierwsze, bo brzmi ona jak paradoks. Właściciel mieszkania faktycznie wpisuje liczbę w ogłoszeniu. Ale ta liczba nie bierze się znikąd, nie jest kaprysem ani przypadkiem. Powstaje jako reakcja na sygnały płynące z całego rynku najmu mieszkań, czyli w gruncie rzeczy z decyzji tysięcy najemców takich jak Zbyszek. Jeśli właściciel zawyży stawkę ponad to, co najemcy są skłonni zapłacić, mieszkanie stoi puste. Traci pieniądze każdego dnia, w którym nikt go nie ogląda. Rynek szybko go koryguje, zwykle boleśnie, bo pusty lokal to czysty koszt bez żadnego przychodu. Jeśli zaniży stawkę, znajdzie najemcę błyskawicznie, ale odda część możliwego dochodu, którego już nigdy nie odzyska. Właściciel reaguje na to, co widzi wokół siebie. Nie inicjuje kierunku, w którym podąża cały rynek.

Najemca, taki jak Zbyszek, ma zupełnie inną pozycję, choć sam rzadko myśli o sobie w kategoriach siły rynkowej. To on wybiera, ile powierzchni potrzebuje, a Zbyszek potrzebuje wyraźnie mniej niż większość ludzi w jego wieku, bo świadomie zrezygnował z dodatkowego pokoju, który i tak stałby pusty. To on decyduje, w jakiej dzielnicy chce mieszkać, jak długo i ile z domowego budżetu jest gotów przeznaczyć na samo mieszkanie, zamiast na cokolwiek innego. Te decyzje, pomnożone przez tysiące innych gospodarstw domowych szukających mieszkania w tym samym mieście, w tym samym czasie, tworzą siłę, która faktycznie kształtuje rynek. Właściciele mieszkań na wynajem, choć formalnie dysponują towarem, poruszają się w polu wyznaczonym przez tę siłę. Nie poza nim.

Warto od razu podkreślić, że te decyzje najemców nie są jednorodne, a Zbyszek jest tylko jednym z wielu możliwych profili. Jedno gospodarstwo domowe szuka mieszkania jak najbliżej pracy, gotowe zapłacić więcej za lokalizację. Inne stawia na elastyczność, chce mieć możliwość wyprowadzki w każdej chwili, bez wiązania się kredytem czy długoletnią umową. Zbyszek reprezentuje jeszcze inny typ, ten, który kieruje się czystym rachunkiem ekonomicznym i szuka największej powierzchni za najniższą cenę, niezależnie od dzielnicy, gotowy zamieszkać nieco dalej od centrum, jeśli tylko wyjdzie na tym lepiej finansowo. Te różnice nie są przypadkowe. Składają się na coś, co model rynku najmu nazywa preferencjami najemców, jeden z kluczowych czynników kształtujących popyt na rynku najmu mieszkań. To zjawisko da się zresztą zmierzyć wprost, pytając samych najemców o motywy ich wyborów. Już teraz warto zapamiętać jedno: rynek nie reaguje na jednego uśrednionego najemcę. Reaguje na tłum najemców, z których każdy, jak Zbyszek, chce czegoś nieco innego.

To rozróżnienie ma swoje miejsce w samej konstrukcji modelu. Gdy spojrzymy na pełny układ współrzędnych rynku najmu mieszkań, widać wyraźnie, że to strona najemcy, a nie strona właściciela, wyznacza kluczowe granice cenowe. Dolny próg, poniżej którego mieszkanie w ogóle nie opłaca się wynająć komercyjnie, definiujemy z perspektywy najemcy, jako barierę wejścia na rynek, a nie z perspektywy inwestora, jako próg jego rentowności. To decyzja metodologiczna, nie stylistyczna. Zmienia sposób, w jaki czytamy cały model.

Warto tu rozwiać jedno możliwe nieporozumienie. Powiedzieć, że najemca dominuje, to nie znaczy, że ma łatwiej. Zbyszek zmaga się z ograniczonym budżetem tak samo jak każdy inny najemca, tylko robi to bardziej świadomie, z kalkulatorem w ręku. Dominacja, o której tu mowa, nie jest przewagą negocjacyjną pojedynczego najemcy nad pojedynczym właścicielem przy konkretnym stole. To coś innego: to zbiorowe zachowanie wszystkich najemców na danym rynku, które nadaje kierunek całemu mechanizmowi. Pojedynczy właściciel może być twardym negocjatorem, może odmówić obniżki, może czekać na lepszego kandydata. Rynek jako całość i tak podąża tam, gdzie prowadzi go popyt najemców, niezależnie od uporu pojedynczego gracza po drugiej stronie.

Ta perspektywa odróżnia podejście modelu rynku najmu od intuicji, z jaką większość ludzi patrzy na najem mieszkań. Intuicja podpowiada, że właściciel rządzi, bo to on ma klucze. Model podpowiada coś subtelniejszego. Klucze są tylko narzędziem. Kierunek nadaje ten, kto tych kluczy szuka, choćby robił to tak metodycznie i cierpliwie jak Zbyszek, z arkuszem kalkulacyjnym otwartym w drugim oknie przeglądarki.

Słowa, które muszą znaczyć jedno

Wyobraźmy sobie na chwilę kogoś zupełnie innego niż Wiktoria, Jakub, Asia, Norbert czy Zbyszek. Fundusz inwestycyjny, który właśnie kupił działkę pod nowy budynek mieszkalny w segmencie Build to Rent, czyli budownictwa stawianego od podstaw z myślą wyłącznie o wynajmie, nie o sprzedaży. Zespół analityków siedzi nad arkuszem, próbując oszacować, ile mieszkań na wynajem opłaca się wybudować, w jakim standardzie i po jakiej cenie. Dla nich rynek najmu mieszkań to nie jest metafora ani tło opowieści. To zestaw liczb, od których zależy, czy inwestycja się zwróci.

Ta scena pokazuje coś ważnego o samym modelu rynku najmu, wokół którego zbudowana jest cała opowieść. Nie jest on zbiorem luźnych obserwacji o najmie mieszkań, opartych na anegdotach i przeczuciach. Nie jest też akademickim wykładem, pełnym wzorów i przypisów na każdej stronie, od którego odbija się większość czytelników po pierwszych dziesięciu stronach. Jest czymś pomiędzy. Opowiada o zjawiskach, które każdy najemca i każdy właściciel czuje intuicyjnie, ale robi to z dyscypliną, jaką ekonomia nakłada na swoje twierdzenia.

Ta dyscyplina ma swoje źródło. Model rynku najmu powstał zgodnie ze standardami metodologicznymi, jakie w badaniach nad rynkiem mieszkaniowym stosują m.in. London School of Economics czy Massachusetts Institute of Technology. Sięga też po wytyczne American Real Estate Society, organizacji skupiającej naukowców i praktyków zajmujących się ekonomią nieruchomości na całym świecie. Dla czytelnika niezwiązanego zawodowo z ekonomią te nazwy mogą niewiele znaczyć. Warto je jednak zapamiętać jako coś w rodzaju gwarancji jakości. Oznaczają, że każde twierdzenie da się prześledzić, zweryfikować i w razie potrzeby, zakwestionować na gruncie tych samych zasad, jakimi posługują się badacze rynku mieszkaniowego na świecie.

Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim precyzję pojęć. Kiedy pada słowo najemca, właściciel czy czynsz, znaczy ono zawsze to samo, bez wyjątku. Rynek najmu mieszkań nigdy nie zamieni się nagle w sektor najmu, mieszkanie na wynajem nigdy nie stanie się bez ostrzeżenia mieszkaniem inwestycyjnym. Ta pozorna drobiazgowość ma znaczenie. W naukach ekonomicznych połowa nieporozumień bierze się nie z błędnych rachunków, tylko z tego, że dwie osoby używają tego samego słowa na oznaczenie dwóch różnych rzeczy.

Wróćmy do zespołu analityków znad arkusza. Ta precyzja ma dla nich znaczenie praktyczne, nie akademickie. Deweloperzy budujący z myślą o wynajmie instytucjonalnym, fundusze i operatorzy działający w segmencie PRS (Private Rented Sector, czyli profesjonalnie zarządzany najem instytucjonalny na dużą skalę) oraz w Build to Rent, wreszcie prywatni inwestorzy, często zwykłe osoby fizyczne takie jak sąsiad z klatki, który kupił jedno lub dwa mieszkania na wynajem jako formę oszczędzania. Wszyscy oni podejmują decyzje na podstawie tego, jak rozumieją mechanizm rynku. Nieprecyzyjny język prowadzi tu do kosztownych pomyłek. Inaczej liczy się próg opłacalności inwestycji, kiedy myli się koszt eksploatacji lokalu z jego wyceną rynkową. Inaczej planuje się portfel mieszkań na wynajem, kiedy nie rozróżnia się popytu na najem od popytu na własność. Model rynku najmu, choć opisany z myślą o szerokim gronie czytelników, takich jak Wiktoria, Jakub czy Zbyszek, ma ambicję być użyteczny również dla tych, którzy na rynku najmu mieszkań stoją po stronie biznesu. Precyzja pojęć, o której mowa powyżej, jest dla nich nie tyle ciekawostką, ile narzędziem pracy.

Drugą sprawą jest odróżnienie obserwacji od twierdzenia. Rynek najmu mieszkań jest pełen zjawisk, które każdy zna z własnego doświadczenia. Ceny rosną, kiedy przybywa studentów. Mieszkania w centrum kosztują więcej niż na obrzeżach. To obserwacje. Model rynku najmu idzie krok dalej. Stawia twierdzenia, które da się sformułować precyzyjnie, sprawdzić na danych i, jeśli zajdzie taka potrzeba, obronić przed krytyką innego badacza. Właśnie dlatego w tle, choć nie zawsze na pierwszym planie, stoją równania, dane liczbowe i logika dowodu. Nie po to, żeby onieśmielić czytelnika. Po to, żeby to, co przeczyta, było czymś więcej niż zbiorem trafnych skądinąd przeczuć.

Nie oznacza to jednak wykładu akademickiego. Wręcz przeciwnie. Cały wysiłek włożony w ten rygor służy temu, żeby dalsza opowieść mogła być prowadzona swobodnie, obrazowo, na przykładzie konkretnych ludzi z konkretnymi dylematami, takich jak Wiktoria, Jakub, Asia, Norbert czy Zbyszek. Rygor naukowy działa w tle, jak fundament domu. Mieszkaniec na co dzień go nie widzi. Gdyby jednak go zabrakło, cała reszta by się nie utrzymała.

Rzeka popytu

Dopływy jednej rzeki

Asia i Norbert wciąż nie podjęli decyzji w sprawie Pawła. Siedzą wieczorem przy tym samym stole co zwykle. Tym razem mają przed sobą kartkę papieru. Norbert notuje argumenty za i przeciw. Po lewej stronie dochód rodziny, ile mogliby przeznaczyć miesięcznie na czynsz syna, gdyby zdecydowali się na najem. Po prawej koszt kredytu na kawalerkę. Obie liczby biorą się z tego samego źródła: ile pieniędzy krąży w gospodarstwie domowym i na co je stać.

To pierwszy z wielu czynników, które razem kształtują popyt na rynku najmu mieszkań. Chyba najbardziej oczywisty. Dochód rozporządzalny to ilość pieniędzy, którą rodzina faktycznie ma do dyspozycji po podatkach i składkach. On wyznacza samą siłę nabywczą gospodarstwa domowego. Obok niego stoi koszt użytkowania mieszkania własnościowego. To dokładnie to, co liczy teraz Norbert po prawej stronie kartki: ile kosztowałoby comiesięczne utrzymanie mieszkania na kredyt, gdyby zdecydowali się na zakup zamiast najmu. Kolejnym czynnikiem są ceny pozostałych dóbr i usług konsumpcyjnych. Kiedy drożeje żywność, paliwo czy energia, budżet gospodarstwa domowego się kurczy. To, co zostaje na czynsz, automatycznie maleje, nawet jeśli dochód się nie zmienił. Asia i Norbert doświadczyli tego boleśnie kilka lat wcześniej. Istotne tutaj są także instrumenty polityki mieszkaniowej i wsparcia publicznego: dopłaty, ulgi podatkowe, programy rządowe dla najemców albo dla kupujących pierwsze mieszkanie. Mogłyby zresztą przechylić szalę decyzji Asi i Norberta, gdyby akurat się kwalifikowali. Te czynniki razem wyznaczają, ile pieniędzy w ogóle krąży wokół rynku najmu mieszkań w danym momencie.

Kilkaset kilometrów dalej Wiktoria i Jakub rozpakowują pudła w nowym mieszkaniu. Ich obecność w tym mieście nie ma nic wspólnego z dochodem. Ma za to wiele wspólnego z drugą grupą czynników: demografią i mobilnością. Kto się przemieszcza i dlaczego. Przemiany demograficzne i strumienie migracyjne odpowiadają za samą liczbę osób szukających mieszkania w danym mieście. Migranci zarobkowi, osoby przenoszące się z mniejszych miejscowości, tacy jak Wiktoria i Jakub. Mobilność zawodowa i edukacyjna to ich dokładna sytuacja: zmiana miejsca zamieszkania z powodu nowej pracy. Nikt nie kupuje mieszkania w mieście, w którym mieszka od tygodnia. Zamiast tego wynajmuje. Jeszcze innym czynnikiem jest moment, w którym ktoś się usamodzielnia. Para decyduje się zamieszkać razem. Powstaje nowe gospodarstwo domowe, które potrzebuje własnej powierzchni. Dokładnie tak zrobili Wiktoria i Jakub, zanim jeszcze wyjechali z rodzinnego miasta. Kolejnym czynnikiem w tej grupie jest potrzeba elastyczności, sytuacja, w której ktoś celowo unika wiązania się z jednym miejscem, bo nie wie jeszcze, gdzie chce osiąść na dłużej. Wiktoria i Jakub podchodzą tak do swojej nowej pracy. Zostawiają sobie furtkę, gdyby coś nie zagrało. Ta grupa czynników odpowiada w dużej mierze za to, ile osób w ogóle pojawia się po stronie popytu, niezależnie od tego, ile mają pieniędzy.

Trzecia grupa to bariery rynkowe i instytucjonalne. Przeszkody, które utrudniają wejście na rynek najmu mieszkań, nawet gdy popyt i pieniądze już są. Wiktoria i Jakub przekonali się o tym pierwszego dnia w nowym mieście. Zanim w ogóle mogli wprowadzić się do wymarzonego mieszkania, zapłacili kaucję równą dwóm miesięcznym czynszom. Do tego prowizję pośrednika i koszt przeprowadzki. Trzy wydatki naraz, jeszcze zanim zapłacili pierwszy czynsz. Same w sobie potrafią odstraszyć gospodarstwo domowe o niższych dochodach. Innym czynnikiem, o którym należy napisać, jest dyskryminacja i wykluczenie niektórych grup społecznych. Czasem jawne, czasem ukryte w praktykach właścicieli. Tu Wiktoria i Jakub mieli mniej szczęścia, niż mogłoby się wydawać. Część ogłoszeń zawierała dopisek o braku akceptacji zwierząt. To automatycznie eliminowało dla nich sporą część rynku, mimo stabilnych dochodów i nienagannej historii najmu. Kolejnym czynnikiem jest niepewność dochodowa i rosnące koszty życia. Sprawiają, że nawet ci, których stać na najem w teorii, boją się podpisać długoterminową umowę. Równie ważne jest tu tzw. tarcie instytucjonalne i jakość prawa regulującego najem. Im bardziej skomplikowane i niejasne przepisy, tym wyższy próg wejścia dla obu stron transakcji. Ta grupa czynników tłumaczy, dlaczego popyt teoretyczny nigdy w pełni nie przekłada się na popyt rzeczywisty, ten widoczny w podpisanych umowach.

Czwarta i ostatnia grupa dotyczy indywidualnych strategii najemców. Mikrodecyzji podejmowanych już wewnątrz rynku najmu mieszkań, kiedy jedno wynajmowane mieszkanie zamienia się na inne. Tu najlepiej widać kontrast między dwoma podejściami. Patrycja, kiedy tylko dostaje podwyżkę, nie zastanawia się długo. Przenosi się do większego lub lepiej położonego lokalu. Traktuje wyższy standard jako naturalną nagrodę za cięższą pracę. To aspiracyjny awans mieszkaniowy. Zbyszek działa odwrotnie. Świadomie zmniejsza metraż, żeby zostawić sobie więcej pieniędzy na inne cele. To downsizing, czyli optymalizacja budżetowa kosztem kilku metrów kwadratowych. Innym czynnikiem jest multilokalizacyjność. Ktoś wynajmuje drugie mieszkanie, na przykład blisko nowej pracy, mimo że ma już własne gdzie indziej. Blisko takiej sytuacji byliby Asia i Norbert, gdyby zdecydowali się na najem dla Pawła. Mają przecież już mieszkanie w rodzinnym mieście. Kolejnym czynnikiem jest hybrydyzacja funkcji lokalu. Coraz częściej wynajmowane mieszkanie służy jednocześnie jako dom i miejsce pracy. Ostatnim czynnikiem są preferencje społeczno-kulturowe najemców. Wszystkie te subiektywne skłonności dotyczące stylu życia, lokalizacji, standardu. Tak różne dla każdego gospodarstwa domowego, że żaden model nie sprowadzi ich do jednej wspólnej miary. Widać to doskonale, kiedy zestawić priorytety Patrycji i Zbyszka. Stoją w tym samym mieście, przed tą samą pulą ofert. Wybierają kompletnie różne mieszkania.

Te kilkanaście czynników nigdy nie działa w pojedynkę. W realnym mieście nakładają się na siebie w różnych proporcjach, w różnym czasie, dla różnych gospodarstw domowych. Czasem takich jak Asia i Norbert, ważący każdą złotówkę przy kuchennym stole. Czasem takich jak Wiktoria i Jakub, dla których liczy się przede wszystkim to, żeby ktoś w ogóle zaakceptował ich dwa psy. Traktujmy je na razie jako pełną mapę terenu, po którym porusza się cały model rynku najmu. Choć z całą pewnością nie jest to kompletna mapa realnej rzeczywistości tego rynku. Sposób, w jaki te czynniki przekładają się na konkretne przesunięcia na rynku, jest równie ważny co sama ich lista.

Ten sam impuls, inny skutek

Rok mija szybko. Wiktoria i Jakub oboje dostają awans. Dochód gospodarstwa domowego rośnie. Co się wtedy dzieje na rynku najmu mieszkań? Intuicja podpowiada prostą odpowiedź. Stać ich teraz na droższe mieszkanie. To prawda. Ale to dopiero połowa historii.

Każde gospodarstwo domowe wchodzi na rynek z pewną gotowością do zapłaty za dach nad głową. Ta gotowość ma swój punkt startowy. Nazwijmy go punktem zakotwiczenia popytu. To miejsce, od którego zaczyna się cała logika decyzji danego gospodarstwa domowego, zanim jeszcze zetknie się ona z resztą rynku. Jedno zastrzeżenie łatwo przeoczyć. Ten punkt startowy nie zależy od tego, ile akurat mieszkań jest na rynku. Zależy wyłącznie od sytuacji samego gospodarstwa domowego. Dopiero zderzenie tej gotowości z realną ofertą mieszkań wyznacza faktyczną stawkę czynszu i metraż, jaki ostatecznie ktoś wynajmie.

Dochód Wiktorii i Jakuba wpływa na tę gotowość na dwa sposoby naraz. Pierwszy jest prosty. Wyższy dochód oznacza, że stać ich na więcej. Gotowi są zapłacić więcej za czynsz i szukają większego, lepszego mieszkania niż rok wcześniej. To zwykła zmiana poziomu życia. Zmienia punkt wyjścia, nie zmienia sposobu, w jaki podejmują decyzję.

Drugi sposób jest subtelniejszy. Dochód zmienia też to, jak mocno gospodarstwo domowe reaguje na zmianę ceny. Gospodarstwo o niskim dochodzie zwykle czuje każdą złotówkę różnicy w czynszu. Gotowe jest zmniejszyć mieszkanie, żeby zejść niżej z ceną. Gospodarstwo zamożne reaguje słabiej. Podwyżka o tę samą kwotę stanowi dla niego niewielki ułamek budżetu, więc łatwiej ją przełknąć bez zmiany decyzji o metrażu. Wyższy dochód zmniejsza udział czynszu w całym budżecie. Dlatego podwyżka boli mniej.

Ta zasada ma jednak granicę i tu warto przywołać Zbyszka. Zbyszek już dawno zoptymalizował swoje mieszkanie do minimum. Mniejszego metrażu po prostu nie da się sensownie wynająć. Gdyby jego dochód spadł jeszcze bardziej, nie miałby już jak zejść niżej z powierzchnią. Nie ma gdzie dalej ciąć. W takim momencie jego popyt przestaje reagować na cenę, mimo niskiego dochodu. Staje się sztywny, nie elastyczny. Każde gospodarstwo domowe ma taki dolny próg, poniżej którego kończy się pole do manewru. Mieszkanie to nie jest dobro, z którego można rezygnować w nieskończoność.

Warto teraz zejść z poziomu jednego gospodarstwa domowego na poziom całego miasta. Tam dopiero widać, dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Weźmy podwyżkę stóp procentowych ogłoszoną przez bank centralny. Rośnie koszt kredytu hipotecznego. Kupno mieszkania robi się relatywnie droższe niż jego najem. Efekt jest natychmiastowy. Więcej gospodarstw domowych, które wcześniej rozważały zakup, zostaje po stronie najmu. Są gotowe zapłacić za wynajem więcej niż rok wcześniej, bo alternatywa w postaci własnego mieszkania oddaliła się finansowo.

Zupełnie inaczej działa zaostrzenie wymogów kredytowych przez nadzór finansowy. Tu nie zmienia się cena kredytu. Zmienia się jego dostępność. Część gospodarstw domowych na granicy zdolności kredytowej traci możliwość zakupu z dnia na dzień, niezależnie od tego, ile są gotowe zapłacić. Skutek jest ten sam co poprzednio, choć przyczyna inna. Więcej ludzi zostaje na rynku najmu, bo droga do własnego mieszkania się dla nich zamknęła.

Tu dochodzimy do pozornego paradoksu. Można by pomyśleć, że spadający dochód zawsze oznacza mniej najemców gotowych płacić więcej. To nieprawda. Wyobraźmy sobie miasto, w którym jednocześnie rosną stopy procentowe i napływa fala migracji zarobkowej. Przeciętny dochód realnie spada. Jednocześnie liczba osób szukających mieszkania rośnie, a dostęp do kredytu się kurczy. Efekt większej liczby najemców może z nawiązką przeważyć efekt niższej siły nabywczej pojedynczego gospodarstwa domowego. Popyt na rynku najmu mieszkań rośnie, mimo że ludzie w tym mieście realnie biednieją. To dlatego rynku najmu mieszkań nie da się czytać po jednej zmiennej naraz. Trzeba patrzeć na cały zestaw czynników jednocześnie.

Trzeci przykład to sam napływ ludności do miasta. Migracja zarobkowa albo edukacyjna, dokładnie taka jak w przypadku Wiktorii i Jakuba. Tu mechanizm jest inny jeszcze raz. Nie zmienia się to, ile ktoś jest gotów zapłacić. Zmienia się to, ilu jest chętnych. Przybywa uczestników rynku przy podobnym poziomie zamożności co dotychczas. Po prostu jest ich więcej, a każdy z nich potrzebuje własnego dachu nad głową.

Czwarty przykład jest najbardziej niepokojący z perspektywy polityki mieszkaniowej. Kiedy mieszkalnictwo społeczne nie nadąża z ofertą dla gospodarstw domowych o średnich dochodach, część z nich zostaje odcięta od jednego i drugiego rozwiązania naraz. Nie kwalifikują się do mieszkania komunalnego, a najmu komercyjnego nie są w stanie normalnie udźwignąć. Te gospodarstwa domowe nie znikają. Zostają. Ich budżety pękają w szwach, bo płacą czynsz, na który formalnie ich nie stać. To pierwszy sygnał luki czynszowej, zawieszenia między dwoma segmentami rynku mieszkaniowego, komercyjnym i społecznym.

Te przykłady pokazują jedno. Rynek najmu mieszkań nigdy nie reaguje na impuls zewnętrzny w jeden, jednolity sposób. Czasem zmienia się to, ile ktoś jest gotów zapłacić. Czasem zmienia się to, jak mocno reaguje na zmianę ceny. Czasem zmienia się sama liczba uczestników rynku, nawet wbrew kierunkowi, jaki podpowiadałaby sama zmiana dochodów. Rozróżnienie tych mechanizmów jest pozornie akademickie. W praktyce to jedyny sposób, żeby zrozumieć, dlaczego podobne szoki gospodarcze wywołują zupełnie inne skutki.

Kiedy granica przestaje obowiązywać

Każdy najemca ma swój sufit. Czynsz, powyżej którego mówi po prostu nie, niezależnie od tego, jak bardzo podoba mu się mieszkanie. W spokojnych warunkach ta granica trzyma się mocno. Transakcja powyżej sufitu po prostu się nie odbywa. Najemca odchodzi, szuka dalej, czeka na lepszą ofertę. Życie rzadko bywa jednak tak uporządkowane.

Wyobraźmy sobie, że Wiktoria i Jakub dostają wypowiedzenie umowy. Miesiąc na znalezienie czegoś nowego. Do tego dwa psy, które trzeba gdzieś wcisnąć w krótkim czasie. Ich sufit cenowy, ten sam, który jeszcze tydzień wcześniej wydawał się nieprzekraczalny, nagle zaczyna się chwiać. To pierwszy mechanizm, przez który granica przestaje obowiązywać. Presja czasu zmienia to, co człowiek uważa za dopuszczalne. Nie dlatego, że nagle zarabia więcej. Dlatego, że koszt braku decyzji staje się wyższy niż koszt przepłacenia. Nagła eksmisja działa tak samo. Wojna czy klęska żywiołowa też. Wystarczy jeden mocny impuls a stara granica traci znaczenie. W jej miejsce pojawia się nowa, wyższa.

Drugi mechanizm jest cichszy, ale równie powszechny. Wyobraźmy sobie Patrycję, która od tygodni ogląda mieszkania w jednej, upragnionej okolicy blisko centrum. Trafia w końcu na coś niemal idealnego, tyle że nieco drożej, niż pierwotnie zakładała. Mogłaby szukać dalej. Teoretycznie powinna, skoro czynsz przekracza jej wcześniejszą granicę. Nie robi tego. Kolejne tygodnie oglądania mieszkań, kolejne umówione spotkania, kolejne rozczarowania, wszystko to ma swoją cenę, tyle że wyrażoną w poświęconym czasie i energii, nie w złotówkach. W pewnym momencie koszt dalszego szukania przewyższa różnicę w czynszu. Patrycja podpisuje umowę powyżej swojego pierwotnego limitu, bo dalsze poszukiwania po prostu jej się nie opłacają.

Trzeci mechanizm jest najbardziej podstępny, bo ujawnia się dopiero po fakcie. Zbyszek, który każdą decyzję o najmie liczy z precyzją księgowego, podpisuje umowę przy czynszu bazowym dokładnie w granicach swojego budżetu. Kilka miesięcy później dostaje pierwsze rozliczenie mediów i opłat zarządu. Kwoty są wyższe niż się spodziewał. Właściciel nic tu nie oszukał, po prostu koszty eksploatacji poszły w górę, a Zbyszek nie miał o tym pojęcia w dniu podpisywania umowy. Efektywny czynsz, ten faktycznie płacony, przebija teraz jego pierwotny sufit. Mógłby się wyprowadzić. Koszt przeprowadzki, czasu i całego zachodu wokół szukania nowego lokum sprawia jednak, że zostaje.

Wszystkie trzy mechanizmy łączy jedno. Nowa, podwyższona granica akceptowalności nie rośnie w nieskończoność. Wciąż jest ograniczona budżetem gospodarstwa domowego. Zmienia się poziom tego, co ktoś jest gotów przełknąć. Nie znika sam mechanizm racjonalnego wyboru. Najemca pod presją, w potrzasku poszukiwań albo zaskoczony ukrytymi kosztami, wciąż liczy, na ile go stać. Robi to tylko z krótszym horyzontem i mniejszą liczbą realnych opcji na stole.

Ten mechanizm ma poważne konsekwencje dla sposobu, w jaki czytamy czynsze widoczne w danych rynkowych. Statystyka widzi tylko jedną liczbę, stawkę, na którą ostatecznie podpisano umowę. Nie widzi, czy stała za nią spokojna decyzja z komfortową ilością czasu, czy presja eksmisji, zmęczenie poszukiwaniami albo rachunek za media, który przyszedł znienacka. Dwie transakcje o identycznej stawce mogą kryć zupełnie różne historie. Rynek najmu mieszkań, obserwowany wyłącznie przez pryzmat średnich czynszów, gubi tę różnicę.

Zjawisko to ma też swój wymiar społeczny, nie tylko techniczny. Gospodarstwa domowe o niższych dochodach i mniejszej poduszce finansowej są znacznie bardziej narażone na wszystkie trzy mechanizmy naraz. Rodzina z rezerwami finansowymi może szukać spokojnie przez miesiące. Rodzina bez takich rezerw rzadko ma ten luksus. To właśnie ona najczęściej płaci ostatecznie więcej niż wynikałoby z jej rzeczywistych możliwości w warunkach spokojnych.

Ludzie, którzy walczą o swoje miejsce

Ci sami bohaterowie, którzy dopiero co uczyli się czytać własny budżet, trafiają teraz w sam środek gry, w której nie liczy się już tylko to, ile ktoś może zapłacić, ale też to, kto zdąży pierwszy i kto w ogóle zostanie dopuszczony do stołu.

Wracają Paweł i Patrycja, tym razem jako rywale o to samo mieszkanie w centrum miasta, każde z zupełnie innym powodem, dla którego akurat ta lokalizacja ma dla nich znaczenie. Powracają też Wiktoria i Jakub, sprawdzając granicę własnej ceny rezerwacyjnej w chwili, gdy presja czasu każe im szybko zrewidować to, co jeszcze niedawno wydawało się nieprzekraczalne.

Po drugiej stronie tej samej gry wracają Marek i Kinga, jako ci, którzy decydują, czy w ogóle wystawić na rynek mieszkanie stojące dotąd puste. Do opowieści dołącza ponownie Femke, tym razem z historią pokazującą, co się dzieje, gdy państwo próbuje odgórnie wyznaczyć granice tej samej gry.

W tle pojawia się też prof. Katarzyna, tłumacząca mechanizmy, które bohaterowie właśnie przeżywają na własnej skórze.

Wyścig o dach nad głową

Kto pierwszy, ten lepszy? Niekoniecznie

Jedno mieszkanie w centrum miasta. Blisko uczelni, blisko biurowców, blisko wszystkiego. O ten sam adres ubiega się jednocześnie kilka osób. Paweł, syn Asi i Norberta, świeżo po przeprowadzce na studia. Liczy się dla niego przede wszystkim odległość do kampusu. Patrycja, dla której ta lokalizacja to codzienna oszczędność czasu i wygoda, na której jej zależy najbardziej. Ktoś jeszcze, kogo nigdy nie poznamy, bo nie zdąży nawet umówić się na oglądanie. Wszyscy troje chcą tego samego mieszkania. Żadne z nich nie wie o pozostałych.

To jest konkurencja popytów. Jedno z najważniejszych zjawisk na rynku najmu mieszkań, a zarazem jedno z najrzadziej nazywanych wprost. Powierzchnia w danej lokalizacji jest zasobem skończonym. Nie da się jej rozmnożyć z dnia na dzień. Budowa nowych mieszkań trwa miesiące, czasem lata. Skoro zasób jest ograniczony, a chętnych więcej niż lokali, musi zadziałać jakiś mechanizm selekcji. Tym mechanizmem jest czynsz.

Warto przyjrzeć się temu z bliska, bo intuicja podpowiada obraz zbyt uproszczony. Nie chodzi o to, że wygrywa zawsze najbogatszy. Chodzi o to, kto ceni sobie dane mieszkanie najbardziej, w stosunku do własnych możliwości finansowych. Paweł ma budżet studenta, ograniczony i sztywny. Patrycja zarabia znacznie więcej. Mimo to Paweł, dla którego bliskość kampusu jest priorytetem absolutnym, może być gotów oddać większą część swojego skromnego budżetu niż ktoś, dla kogo ta sama lokalizacja jest tylko jedną z kilku wygodnych opcji. Sama siła nabywcza nie rozstrzyga sprawy. Rozstrzyga siła nabywcza pomnożona przez to, jak bardzo komuś zależy.

W praktyce, patrząc na całe miasto, a nie na pojedyncze mieszkanie, to jednak grupy o wyższej sile nabywczej częściej wygrywają tę rywalizację. Mają po prostu większy margines, żeby przelicytować konkurencję, nawet jeśli ich potrzeba jest obiektywnie słabsza. Skutek tej przewagi widać wyraźnie w strukturze miasta. Zamożniejsi zajmują najlepiej położone, najbardziej pożądane lokale. Ubożsi zostają wypchnięci w dwóch kierunkach. Szukają dalej od centrum, tam, gdzie presja popytu jest słabsza. Albo szukają mniejszej powierzchni w tej samej okolicy, godząc się na niższy standard w zamian za lokalizację.

To drugie zjawisko zasługuje na chwilę uwagi. Pokazuje, że konkurencja popytów wpływa nie tylko na to, gdzie kto mieszka, ale też, ile powierzchni faktycznie konsumuje. Paweł, gdyby przegrał wyścig o wymarzoną kawalerkę blisko kampusu, ma prostą alternatywę. Może wynająć pokój, dzieląc mieszkanie z innym studentem, zamiast całego lokalu dla siebie. Nie robi tego z czystej ochoty. Robi to, bo reszta rynku wywindowała stawki na tyle wysoko, że mniejsza powierzchnia stała się jedynym sposobem, żeby w ogóle zostać w tej okolicy.

Konkurencja popytów ma jeszcze jedną konsekwencję, mniej oczywistą, ale równie ważną. Kształtuje to, jak mocno cały rynek w danej okolicy reaguje na podwyżki. Tam, gdzie rywalizacja o powierzchnię jest szczególnie ostra, na przykład w centrach dużych miast z dużą liczbą studentów i młodych profesjonalistów naraz, kolejni chętni czekają w kolejce, gotowi zapłacić więcej. Rynek prawie nie odczuwa podwyżek, bo zawsze znajdzie się ktoś następny. Tam, gdzie konkurencja jest słabsza, na przedmieściach czy w mniejszych miastach, ta sama podwyżka boli znacznie bardziej. Brakuje rezerwowego zastępu najemców gotowych przelicytować obecnych mieszkańców. Ta różnica w natężeniu konkurencji tłumaczy, dlaczego identyczna podwyżka czynszu wywołuje zupełnie inne skutki w centrum i na obrzeżach tego samego miasta.

Nie każdy najem jest taki sam

Paweł, szukając mieszkania blisko kampusu, natrafia po drodze na akademik nowego typu. Prywatny, komercyjny, z recepcją i wspólną siłownią w budynku. To PBSA, czyli Purpose-Built Student Accommodation, budynki stawiane od podstaw z myślą głównie o studentach, choć mieszkają tam też absolwenci na progu kariery, młodzi profesjonaliści, a czasem nawet pracownicy uczelni. W Polsce ten segment dopiero raczkuje, w Londynie czy Berlinie jest już codziennością. Paweł ogląda ofertę, liczy koszty, ostatecznie waha się między nią a czymś zupełnie innym. Sam fakt, że ma wybór, pokazuje coś ważnego. Rynek najmu mieszkań nie jest jednym, jednorodnym rynkiem. Dzieli się na segmenty, każdy z inną logiką, inną publicznością i inną wrażliwością na czynsz.

Najem tradycyjny to wciąż największy z nich. Prywatny właściciel, jedno mieszkanie, umowa podpisana przy kawie albo przez pośrednika. Z takiej formy najmu korzysta Zbyszek. Popyt w tym segmencie reaguje na zmiany czynszu w sposób umiarkowany ani skrajnie wrażliwy, ani całkiem obojętny. Gospodarstwa domowe i rodziny nie mogą łatwo zmniejszyć metrażu bez utraty komfortu życia, więc ich budżet na mieszkanie jest dość sztywny. Górna granica akceptowalnego czynszu jest tu najsilniej powiązana z kosztem alternatywnym własności, tym samym, który liczył kiedyś Jakub przy kuchennym stole. To właśnie stawki z tego segmentu traktuje się zwykle jako punkt odniesienia dla całego miasta, benchmark, do którego porównuje się resztę rynku.

Obok niego rośnie PRS, najem instytucjonalny. Budynek należy do funduszu albo dużego operatora, nie do pojedynczej osoby. Trafiają tu przede wszystkim specjaliści, klasa średnia wyższa i obcokrajowcy, dla których czynsz stanowi niewielki ułamek miesięcznego budżetu. To sprawia, że popyt w tym segmencie prawie nie reaguje na podwyżki. Patrycja, która ceni sobie wygodę i przewidywalność bardziej niż oszczędność, czuje się w tym segmencie najlepiej. Płaci premię za jakość obsługi i stabilność umowy, ale nie musi dzwonić do właściciela, kiedy psuje się kran. Ponieważ operatorzy PRS mogą podnosić stawki bez ryzyka utraty najemców, to właśnie ten segment ciągnie w górę średni poziom czynszów w całym mieście.

PBSA, ten sam segment, który przelotnie rozważał Paweł, rządzi się jeszcze inną logiką. Studenci akceptują bardzo małe metraże w zamian za wysoką stawkę liczoną za metr kwadratowy, przy jednocześnie niskim czynszu bezwzględnym za sam pokój czy studio. To sprawia, że ten segment prawie nie odczuwa cykli stóp procentowych. Dla studenta zakup mieszkania i tak nie jest realną opcją, więc to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych, w ogóle go nie dotyczy.

Blisko tego segmentu leży najem współdzielony, w dwóch odmianach. Pierwsza to zwykłe dzielenie pokoju z ekonomicznej konieczności, dokładnie tak, jak zrobiłby Paweł, gdyby przegrał rywalizację o wymarzoną kawalerkę. Niski czynsz na osobę, wysoki łączny czynsz z całego lokalu. Dla najemcy o skromnym budżecie to bufor bezpieczeństwa, sposób na pozostanie w dobrej lokalizacji bez wpadania w poważne kłopoty finansowe. Druga odmiana to coliving w wydaniu premium, kierowany do cyfrowych nomadów i młodych profesjonalistów, którzy wynajmują pokój z dostępem do wspólnoty, wydarzeń i pełnego pakietu usług. Ta grupa niemal nie patrzy na cenę, bo traktuje czynsz jak koszt stylu życia, nie długoterminowe obciążenie budżetu domowego. Ich górna granica akceptowalności wyznaczana jest przez globalne porównania z podobnymi miastami na świecie, nie przez lokalny koszt zakupu mieszkania.

Piąty segment dopiero się w Polsce kształtuje. Najem senioralny, kierowany do starszych gospodarstw domowych, w tym samotnych seniorów, wdów i wdowców, którzy chcą zamienić duże, rodzinne mieszkanie na coś mniejszego i wygodniejszego. Rodzice Norberta, gdyby zdecydowali się na taki krok po usamodzielnieniu dzieci, nie liczyliby swojego budżetu na czynsz na podstawie emerytury. Liczyliby go na podstawie kapitału uwolnionego ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania. To fundamentalna różnica względem pozostałych czterech segmentów. Ten segment jest też wyjątkowo mało elastyczny, bo potrzeby opiekuńcze i ograniczona mobilność starszych najemców nie zostawiają wielkiego pola manewru. Kiedy stawki na tym rynku spadają zbyt nisko, operatorom przestaje się opłacać oferowanie takich mieszkań, a seniorzy, którzy nie mogą już liczyć na komercyjną ofertę, zostają odcięci od bezpiecznej formy zamieszkania. To jeden z kanałów, którymi problem luki czynszowej dociera także do tej grupy.

Te pięć segmentów nie funkcjonuje w oddzielnych bańkach. Razem rywalizują o ten sam, fizycznie ograniczony zasób mieszkań, a ostateczny poziom czynszów w mieście jest wypadkową tej rywalizacji. Zrozumienie tego podziału jest konieczne, zanim spróbujemy zrozumieć, jak w ogóle powstaje jedna, wspólna granica czynszu dla całego rynku najmu mieszkań.

Sufit i podłoga, osobno dla każdego

Do tej pory mówiliśmy o jednym korytarzu czynszowym, jakby cały rynek najmu mieszkań miał jeden wspólny sufit i jedną wspólną podłogę. To uproszczenie. W rzeczywistości każdy segment, który poznaliśmy, ma własny sufit i własną podłogę, wyznaczane przez zupełnie inną logikę.

Zacznijmy od sufitu, czyli górnej granicy tego, co dana grupa najemców jest w stanie zapłacić. Ten sufit nie bierze się z jednego czynnika. Powstaje z zderzenia dwóch osobnych ograniczeń, a decyduje to, które z nich jest niższe.

Pierwsze ograniczenie to twardy limit budżetowy. Ile z miesięcznego dochodu dana grupa może przeznaczyć na czynsz, zanim zacznie brakować na wszystko inne. Dla Pawła, studenta żyjącego z ograniczonego budżetu od rodziców, to właśnie ten limit jest decydujący. Nieważne, jak bardzo zależałoby mu na konkretnej lokalizacji. Powyżej pewnej kwoty po prostu nie ma z czego zapłacić.

Drugie ograniczenie to punkt, w którym najem robi się tak drogi, jak zakup własnego mieszkania, powiększony o osobistą premię za to, co daje najem, a czego nie daje własność. Tę premię każdy wycenia inaczej. Patrycja, która ceni sobie brak zobowiązań i możliwość przeprowadzki w każdej chwili, wycenia tę wolność wysoko. Jest gotowa płacić czynsz zbliżony do raty kredytu, byle nie wiązać się na dekady z jednym adresem i jednym bankiem. Zbyszek wycenia tę samą wolność znacznie niżej. Dla niego liczy się przede wszystkim rachunek, więc jego sufit trzyma się blisko kosztu zakupu, bez większego marginesu.

Sufit danej grupy to zawsze niższa z tych dwóch wartości. Nawet jeśli komuś bardzo zależy na elastyczności najmu i byłby gotów zapłacić więcej z tego powodu, twardy limit budżetowy i tak go zatrzyma, jeśli akurat jest niższy. I odwrotnie, nawet przy wysokim dochodzie, jeśli zakup mieszkania jest relatywnie tani, sufit i tak nie urośnie wysoko, bo po co płacić więcej za najem, niż kosztowałaby własność.

Teraz podłoga, czyli dolna granica. To najniższa stawka, przy której komercyjny najem w ogóle ma sens jako opcja dostępna na rynku. Poniżej tego poziomu rynek komercyjny po prostu przestaje działać dla danego typu mieszkania. Nie dlatego, że ktoś nie chce wynająć taniej. Dlatego, że przy tak niskiej stawce utrzymanie i obsługa lokalu przestają się bilansować, a mieszkania znikają z oferty najmu, przechodząc do innego przeznaczenia.

Ta podłoga też różni się między segmentami. Duże, tradycyjne mieszkanie rodzinne, jak te, które wynajmuje Zbyszek, ma relatywnie niski koszt utrzymania w przeliczeniu na metr kwadratowy. Może więc zejść z czynszem niżej, zanim przestanie się to opłacać. Mały pokój w segmencie studenckim czy w colivingu wymaga więcej obsługi na metr, sprzątania części wspólnych, recepcji, Internetu, wymiany pościeli. Jego podłoga leży więc wyżej. To dlatego bardzo tania kawalerka i bardzo tani pokój w akademiku nowego typu wcale nie są tak samo tanie, jeśli przeliczyć je na metr powierzchni.

Kiedy zestawimy wszystkie te osobne sufity i podłogi ze wszystkich segmentów naraz, otrzymujemy pełny obraz całego rynku najmu mieszkań w danym mieście. Górna granica całego rynku wyznaczana jest przez najwyższy sufit, jaki jakikolwiek aktywny segment jest w stanie unieść, zwykle ten z segmentu instytucjonalnego, gdzie chętni płacą premię za wygodę. Dolna granica wyznaczana jest przez najniższą podłogę, zwykle tę z tradycyjnego najmu dużych, prostych mieszkań. Wszystko, co dzieje się pomiędzy, jest wypadkową tego, ilu najemców z poszczególnych segmentów pojawia się na rynku w danym momencie i jak mocno rywalizują między sobą o to samo mieszkanie.

Niewidzialne ściany rynku

Między sufitem a podłogą

Wiktoria i Jakub, Zbyszek, Patrycja, Paweł. Wszyscy poznani do tej pory bohaterowie płacą czynsz gdzieś pomiędzy dwiema liniami. Poniżej sufitu, powyżej podłogi. To wąskie pasmo, w którym w ogóle dzieje się najem komercyjny, warto teraz nazwać wprost. Korytarz czynszowy.

Wielu ekonomistów wyobraża sobie rynek najmu jako przestrzeń bez granic. Rośnie popyt, rośnie stawka, rośnie też oferta, płynnie i bez ograniczeń, jak na podręcznikowym wykresie. Model rynku najmu, o którym mowa w tej książce, odrzuca ten obrazek. Twierdzi coś innego. Mechanizm rynkowy działa sprawnie tylko wewnątrz ściśle wyznaczonego pasma stawek. Poza nim przestaje działać tak, jak powinien, i to niezależnie od tego, jak bardzo ktoś by chciał wynająć albo wynajmować.

Sufit ma konkretne znaczenie ekonomiczne, nie tylko symboliczne. To punkt, w którym dalsze płacenie czynszu przestaje się najemcy opłacać, bo robi się droższe niż alternatywa w postaci własnego mieszkania. Miesięczny czynsz zaczyna przewyższać koszt kredytu na porównywalny lokal. W tym momencie korzyść z najmu, liczona w głowie najemcy, spada poniżej zera. Racjonalna reakcja jest jedna. Zamiast płacić komuś innemu za mieszkanie, zacząć spłacać własne.

Wiktoria i Jakub przekonują się o tym pewnego wieczoru, dobre dwa lata po przeprowadzce. Kolejna podwyżka czynszu przychodzi razem z odnowieniem umowy. Jakub, z przyzwyczajenia, otwiera znów zakładkę z ofertami sprzedaży, tak jak zrobił to pierwszego dnia w nowym mieście. Tym razem różnica go zaskakuje. Rata kredytu na podobne mieszkanie, przy ich obecnych dochodach, wypada niewiele wyższa niż to, co właśnie zaczęli płacić za najem. Jeszcze rok temu ta różnica była wyraźna. Teraz prawie zniknęła.

Sama liczba nie przesądza jednak niczego od razu. Zakup mieszkania to decyzja na dekady, nie na tydzień. Wiktoria przypomina Jakubowi, że jego firma otwiera właśnie oddział w innym mieście i za rok, dwa lata mogą dostać propozycję przeniesienia się. Kredyt hipoteczny nie znosi takiej niepewności. Najem owszem. Gdyby coś się zmieniło, wystarczy wypowiedzieć umowę i się przeprowadzić. Niektórzy najemcy idą w tej logice jeszcze dalej i wybierają najem abonamentowy, gdzie jeden operator oferuje im mieszkanie raz w Gdańsku, raz w Krakowie, zależnie od tego, gdzie akurat są potrzebni zawodowo. Coś, czego przy własnym mieszkaniu nie da się zrobić z dnia na dzień. Wiktoria i Jakub nie podejmują decyzji tego samego wieczoru. Sam fakt, że liczby się zrównały, nie znaczy jeszcze, że przekroczyli sufit. Dokładnie tak działa ta granica w praktyce. Nie jako automat uruchamiany przez jedną kolumnę w arkuszu kalkulacyjnym, tylko jako moment, w którym dotychczasowy wybór przestaje się sam bronić i trzeba go świadomie przemyśleć na nowo.

Zresztą sam rachunek finansowy rzadko decyduje w pojedynkę. Ktoś, kogo stać na zakup już dziś, może mimo to zostać przy najmie, bo tak po prostu woli żyć, bez remontów, bez wieloletniego kredytu, z możliwością zmiany otoczenia, kiedy tylko zechce. Ktoś inny nie kupuje wcale nie dlatego, że go nie stać, tylko dlatego, że własne mieszkanie ma już gdzie indziej, a wynajmowany pokój w tym mieście to dla niego tylko baza na czas kontraktu, nie miejsce, w które warto inwestować. Sufit wyznaczony przez koszt zakupu jest więc twardą granicą matematyczną, ale to, czy ktoś rzeczywiście ją przekroczy, zależy równie mocno od tego, po co w ogóle wynajmuje.

Powyżej tego progu dzieje się jeszcze coś po drugiej stronie rynku. Liczba dostępnych mieszkań na wynajem przestaje rosnąć, nawet jeśli ktoś byłby gotów zapłacić jeszcze więcej. Właściciele, którzy mogliby wynająć drożej, i tak nie mają skąd wziąć dodatkowych lokali z dnia na dzień. Sufit jest więc granicą podwójną. Zamyka się od strony najemcy i jednocześnie od strony oferty.

Podłoga ma inne znaczenie, ale równie twarde. To punkt, w którym gospodarstwo domowe traci możliwość utrzymania się na rynku komercyjnym, niezależnie od tego, jak bardzo by chciało tam zostać. Poniżej tej granicy relacja najmu komercyjnego po prostu wygasa. Nie jest to kwestia preferencji. Jest to kwestia zdolności płatniczej, która spada poniżej poziomu, przy którym ktokolwiek jest jeszcze skłonny zaoferować lokal na zasadach rynkowych.

Zbyszek, wierny swojemu zwyczajowi optymalizowania wszystkiego do granic możliwości, kiedyś sprawdza, jak nisko realnie można zejść ze stawką w jego mieście. Ustawia filtr ceny coraz niżej, licząc na jeszcze lepszą okazję niż ta, którą już ma. Poniżej pewnego poziomu wyniki po prostu się kończą. Nie pojawiają się tańsze, przyzwoite mieszkania czekające na odkrycie. Pojawia się pustka, przerywana od czasu do czasu podejrzanie wyglądającym ogłoszeniem, które znika, zanim zdąży do niego zadzwonić. Zbyszek, człowiek liczb, wyciąga z tego prosty wniosek. Poniżej pewnej stawki nikt racjonalny nie zdecyduje się już wynajmować, więc rynek po prostu tam nie istnieje.

Gospodarstwa domowe, które i tak spadają poniżej tej granicy, nie znikają z miasta. Trafiają do mieszkalnictwa społecznego, jeśli się kwalifikują albo, jeśli nie, zawisają w przestrzeni, do której jeszcze wrócimy przy okazji luki czynszowej.

Ten korytarz nie jest wąską szczeliną dla wybranych. To główna arena rynku najmu mieszkań, miejsce, w którym mieszka zdecydowana większość najemców w każdym mieście. Wewnątrz niego toczy się cała gra, o której była mowa do tej pory. Konkurencja popytów, różnice między segmentami, wpływ dochodu i mobilności na to, kto, ile jest gotów zapłacić. Wszystko to ma znaczenie właśnie tutaj, między sufitem a podłogą. Poza tym pasmem reguły gry się zmieniają, a gospodarstwo domowe przestaje grać w tę samą grę co reszta rynku najmu mieszkań.

Z czego składa się sufit

Zbyszek, wierny swojemu zwyczajowi liczenia wszystkiego, postanawia kiedyś rozłożyć na czynniki pierwsze to, o czym Wiktoria i Jakub przekonali się intuicyjnie. Skąd właściwie bierze się ten punkt, w którym najem przestaje się opłacać bardziej niż zakup?

Pierwszym składnikiem jest sama cena mieszkania na rynku sprzedaży. Im drożej kosztuje metr kwadratowy w danej okolicy, tym drożej wypada też rata kredytu na porównywalny lokal, a więc tym wyżej ustawia się sufit czynszu. To najbardziej oczywisty element całej układanki.

Drugim składnikiem jest oprocentowanie kredytu. Ten sam Zbyszek, sprawdzając oferty banków, zauważa, że przy niskich stopach procentowych rata na trzydziestometrowe mieszkanie wypada niewiele wyższa niż jego obecny czynsz. Przy wyższych stopach ta sama rata rośnie wyraźnie, mimo że cena samego mieszkania się nie zmieniła. Sufit czynszu rośnie razem z ratą, bo to właśnie z ratą najemcy porównują swój miesięczny wydatek na najem.

Trzecim składnikiem są koszty utrzymania własności, które łatwo pominąć, patrząc tylko na ratę kredytu. Podatek od nieruchomości, fundusz remontowy, drobne naprawy, które w wynajmowanym mieszkaniu spadają na właściciela, a we własnym na nikogo innego tylko na właściciela. Realny koszt posiadania mieszkania jest zawsze wyższy niż sama rata widoczna w kalkulatorze bankowym. To podnosi sufit czynszu jeszcze trochę wyżej, bo dopiero suma raty i tych kosztów stanowi prawdziwy punkt odniesienia dla najemcy.

Czwartym składnikiem są podatki, opłaty transakcyjne i ubezpieczenia związane z samym zakupem. Podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, prowizja pośrednika, do tego obowiązkowa polisa ubezpieczeniowa nieruchomości, wymagana przez bank jako zabezpieczenie kredytu, a często też dodatkowa polisa, którą właściciel wykupuje już z własnej inicjatywy, żeby zabezpieczyć się na wypadek zalania czy awarii. Te koszty nie są rozłożone na miesiące jak rata, tylko płatne jednorazowo na starcie albo co roku przy odnowieniu polisy, ale i tak wpływają na to, jak opłacalny wydaje się zakup w porównaniu z najmem, zwłaszcza w krótszej perspektywie czasu.

Suma tych czterech elementów, cena mieszkania, oprocentowanie, koszty utrzymania i jednorazowe opłaty transakcyjne wraz z ubezpieczeniami, tworzy pełny koszt posiadania własnego mieszkania. To właśnie do tej sumy, a nie do samej ceny mieszkania czy samej raty kredytu, najemca porównuje swój czynsz, choćby robił to intuicyjnie, bez rozpisywania niczego na kartce.

Trzeba jednak pamiętać o czymś, co widzieliśmy już przy Pawle i jego studenckim budżecie. Ten cały rachunek kosztu własności nie zawsze jest tym, co faktycznie ogranicza najemcę. Czasem sufit wyznacza coś prostszego, twardy limit tego, ile ktoś w ogóle ma pieniędzy do wydania na mieszkanie, niezależnie od tego, ile kosztowałby kredyt. Dla studenta czy dla kogoś na początku kariery to właśnie ten limit budżetowy jest zwykle niższy i to on decyduje, nie porównanie z kosztem własności. Realny sufit danej osoby to zawsze niższa z tych dwóch wartości, ta wynikająca z kosztu posiadania mieszkania i ta wynikająca z twardych możliwości portfela.

Kiedy spojrzymy na cały rynek najmu mieszkań w danym mieście, widać, że to właśnie segmenty o najwyższych dochodach i najwyższej gotowości do płacenia za elastyczność, te same, które poznaliśmy przy okazji najmu instytucjonalnego, wyznaczają najwyższy punkt widocznego sufitu. To ich stawki najczęściej trafiają na czołówki ogłoszeń jako rekordowe czynsze w mieście. Reszta rynku funkcjonuje poniżej tego punktu, każdy segment ze swoim własnym, niższym sufitem, złożonym z tych samych składników, tylko w innych proporcjach.

Dlaczego podłoga nie jest kwestią dobrej woli

Zbyszek, przeszukując oferty w poszukiwaniu okazji poniżej pewnej stawki, natrafiał na pustkę. Warto teraz wyjaśnić, dlaczego tak się dzieje, patrząc na to z jego strony, strony najemcy, a nie z księgowości właściciela. Zanim jednak to zrobimy, warto zajrzeć na chwilę na drugą stronę transakcji, żeby zobaczyć, skąd ta pustka się bierze.

Marek ma dwa mieszkania na wynajem. Kupił je kilka lat temu, jedno po rodzicach, drugie za własne oszczędności, głównie po to, żeby mieć coś obok pensji z pracy etatowej. Nie żyje z najmu. Traktuje go jak dodatek do budżetu domowego, coś w rodzaju odkładania na emeryturę, tylko w cegle zamiast na koncie oszczędnościowym. Kiedy jedno z mieszkań stoi puste trzeci tydzień z rzędu, Marek zaczyna się zastanawiać, czy nie obniżyć czynszu, żeby wreszcie kogoś znaleźć.

Siada więc i liczy, tak jak zrobiłby to każdy, kto ma dwa mieszkania i pełnoetatową pracę gdzie indziej. Po pierwsze, sama bieżąca obsługa. Podatek od nieruchomości, opłaty do wspólnoty, czas, który Marek i tak poświęca na odbieranie telefonów od najemców i pilnowanie, żeby wszystko działało. Po drugie, zużycie. Mieszkanie, które wynajmuje od pięciu lat, ma już wytarte panele i lekko odrapaną kuchnię. Prędzej czy później trzeba będzie to odświeżyć, a odkładanie na ten cel co miesiąc małej kwoty jest po prostu rozsądniejsze niż zaskoczenie się dużym wydatkiem naraz. Po trzecie, ryzyko. Marek pamięta poprzedniego najemcę, który wyprowadził się bez wypowiedzenia, zostawiając miesiąc pustostanu i rachunek za sprzątanie. Od tamtej pory zawsze wlicza sobie coś w rodzaju osobistej poduszki bezpieczeństwa na podobne niespodzianki.

Kiedy Marek dodaje te trzy rzeczy do siebie, dochodzi do wniosku, że poniżej pewnej stawki po prostu przestaje mu się to opłacać. Mógłby oczywiście wynająć taniej. Ale wtedy, licząc uczciwie wszystkie koszty, dokładałby do interesu z własnej kieszeni, zamiast na nim zarabiać. Woli poczekać na najemcę jeszcze tydzień czy dwa niż zejść poniżej tej granicy.

To dokładnie ten sam fundament kosztów, o którym mówiliśmy przy okazji Zbyszka, tylko zobaczony od drugiej strony transakcji. Bieżąca obsługa, rezerwa na zużycie i ryzyko nie są wymysłem właścicieli chcących zarobić więcej. Są nieusuwalnym bagażem, który niesie ze sobą każde mieszkanie oferowane na rynku komercyjnym, niezależnie od tego, czy właścicielem jest duży fundusz, czy Marek ze swoimi dwoma lokalami po godzinach pracy. Poniżej tego fundamentu mieszkanie znika z rynku komercyjnego. Nie dlatego, że nikt nie chciałby go tanio wynająć. Dlatego, że przy tak niskiej stawce nie da się utrzymać samego mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania, obsłużyć najmu i pokryć ryzyka, które z nim nieuchronnie idą w parze.

Z perspektywy najemcy wygląda to dokładnie tak, jak zobaczył to Zbyszek. Poniżej pewnego poziomu oferty po prostu się kończą, niezależnie od tego, ile osób w mieście chciałoby akurat wtedy wynająć coś taniej. Marek nigdy nie pozna Zbyszka. Nigdy nie dowie się, że gdzieś w tym samym mieście ktoś przewija właśnie filtr cenowy w poszukiwaniu okazji, której po prostu nie ma. Mimo to obaj, każdy po swojej stronie transakcji, patrzą na tę samą granicę.

Ten fundament nie jest jednakowy dla każdego mieszkania. Duże, tradycyjne mieszkanie rodzinne, takie jak te Marka, rozkłada te koszty na dużą powierzchnię, więc w przeliczeniu na metr wypadają one relatywnie niskie. Mały pokój w akademiku nowego typu albo w colivingu wymaga tej samej obsługi, tego samego zarządzania, tej samej rezerwy na zużycie, tylko rozłożonej na dużo mniejszą powierzchnię. Dlatego jego podłoga w przeliczeniu na metr leży wyżej, mimo że w liczbach bezwzględnych sam czynsz za pokój bywa niższy niż za całe mieszkanie Marka.

Warto na koniec zapamiętać jedną rzecz. Choć Marek myśli w kategoriach własnego zysku, model czyta tę samą granicę z drugiej strony, od strony najemcy. Podłoga czynszu nie jest tu ustalana przez kogoś, kto siedzi po drugiej stronie transakcji i liczy własny zysk. Jest wynikiem tego, ile w ogóle kosztuje dostarczenie na rynek jednej, konkretnej usługi zamieszkania, którą najemca kupuje. To spojrzenie z perspektywy najemcy, nie inwestora i właśnie dlatego znajduje się ono po tej samej stronie modelu co sufit, katalog determinantów popytu i cała reszta mechanizmów, które poznaliśmy do tej pory.

Ziemia niczyja

Sufit i podłoga, o których była mowa, zwykle nie stykają się ze sobą. Między nimi zostaje miejsce, korytarz, w którym mieści się większość gospodarstw domowych w mieście. Czasem jednak te dwie granice zaczynają się zbliżać do siebie niebezpiecznie blisko, a dla części najemców korytarz po prostu znika.

Wróćmy na chwilę do Zbyszka i wyobraźmy sobie gorszy dla niego scenariusz. Firma, w której pracuje zdalnie, przechodzi restrukturyzację. Zbyszek nie traci pracy całkowicie, ale zostaje przesunięty na niższy etat, z pensją wyraźnie mniejszą niż dotąd. Wie już, że nie ma jak dalej zmniejszać swojego mieszkania. Doszedł do tego dolnego progu wcześniej, kiedy sprawdzaliśmy, jak elastyczność jego popytu zamienia się w sztywność. Teraz jego osobisty limit budżetowy na czynsz, ten twardy sufit wynikający z tego, ile w ogóle ma pieniędzy, spada poniżej tego, co jakikolwiek właściciel w mieście byłby w stanie zaakceptować. Nawet Marek, który w gorszym momencie mógłby zejść nieco niżej ze stawką, nie zejdzie poniżej własnego fundamentu kosztów, o którym mówiliśmy przy jego dwóch mieszkaniach.