Bezpłatny fragment - Nieruchomości bez wkładu własnego

Wstęp

Docelowym zadaniem niniejszego podręcznika, jest wprowadzenie Cię i zapoznanie z ogólnym systemem działania w branży inwestowania w nieruchomości. Być może już wkrótce, zajęcie to stanie się Twoim hobby, a zyski, jakie zaczniesz osiągać staną się głównym i nieprzeciętnym źródłem utrzymania. Powstał on z myślą o Tobie i licznych grupach ludzi, którzy poważnie chcą utrzymywać się z tego rodzaju działalności. Dzięki potężnej sile spragnionego umysłu i jego potrzebie zdobywania wciąż nowej wiedzy, udało się dotrzeć na wyższy poziom. Aby się tam znaleźć, koniecznym było pozyskanie i zrozumienie ogromnych zasobów informacji w dziedzinie z działu nieruchomości. Poszukiwanie wiedzy stało się pożądane i uwielbiane, na co dzień przez umysł. Na podstawie długo gromadzonych i wielokrotnie analizowanych materiałów, utworzone zostały pełnowartościowe treści. Zapoznanie się z nimi, jest niezbędne do rozpoczęcia działań inwestowania w nieruchomości. Podczas czytania, w pełni skup swoją uwagę, aby wydobyć wszelkie wartości zawarte w tekście. Przeczytanie i pojęcie całej zawartości podręcznika, zaprowadzi Cię na start i pozwoli na bezpieczne rozpoczęcie działania

Wprowadzenie

Nieruchomości to gra liczbowa — jedna z wielu branż na świecie, z której można pozyskać finansowanie na dowolne projekty. Są one priorytetem dla każdego człowieka, dlatego popyt na nie był, jest i będzie zawsze. Dużo zależy od lokalizacji i miejsc pracy na danym terenie. Nieruchomości to także doskonałe zabezpieczenie umowy pomiędzy dwiema stronami — inwestowanie to liczby. Aby rozpocząć swoją przygodę w inwestowanie, powinieneś przyjąć postawę obfitą w determinację i pewność siebie. Musisz nauczyć się zauważać wszystkie możliwe aspekty przy zawieraniu transakcji. Zawsze, kiedy jest to tylko możliwe, wykorzystuj zasoby innych ludzi dla obopólnego zadowolenia. Jeśli masz już pewność, determinację i gotowość aby stać się inwestorem w nieruchomości, musisz tylko postępować zgodnie z zasadami kolejności działania; — Znajdź korzystną ofertę (OKAZJĘ) — Pozyskaj środki potrzebne na sfinalizowanie transakcji — Dopełnij wszystkich formalności prawnych i urzędowych — Wynajmij lub odsprzedaj z zyskiem. Pamiętaj, że nic nie jest tak straszne i trudne, jak mogłoby się wydawać. Z natury boimy się ‘nieznanego’, lecz gdy postawisz pierwszy krok, wszystko nagle zaczyna nabierać kolorów. Jeśli wyznaczysz sobie cel i osiągniesz sukces, wtedy zrozumiesz i przyznasz, że choć droga na szczyt była ciężka i pracowita, to w rzeczywistości okazuje się bardzo prosta… Najważniejszą rzeczą, jaką musisz zrobić by osiągnąć wymarzony sukces, jest najzwyczajniej w świecie postawienie pierwszego kroku w przód — rozpoczęcie działania, dzięki któremu poznasz drogę na sam szczyt. Uwierz, że wszystko, czego pragniesz jest w zasięgu ręki! Wystarczy tylko wybrać, co się chce i po prostu sięgnąć po to. Jeśli myślisz lub mówią Ci, że coś nie jest dla Ciebie, na Twoje siły czy możliwości — zastanów się czy aby na pewno mają rację, a potem pokaż wszystkim niedowiarkom, że byli w błędzie. Tylko Ty jesteś w stanie sprawdzić i przetestować własne możliwości. Nikt inny nie może ocenić Twoich umiejętności, poza Tobą samym. Dlatego daj sobie szansę i udowodnij całemu światu, że nie ma rzeczy niemożliwych

Niemożliwe — to tylko wymówki i leń tkwiący gdzieś w głębi Ciebie, którego zadaniem jest przekonać Cię, że jesteś zbyt słaby, zmęczony, nieuzdolniony, bez szans na powodzenie… Jednak w rzeczywistości tak nie jest! Ludzkie ciało ma nieskończone pokłady energii, jedyną rzeczą, która Cię ogranicza i blokuje, jest tylko i wyłącznie Twój własny umysł. Zmień swoje myślenie na bardziej przyjazne dla duszy i ciała. Uwierz w siebie i korzystaj z nieskończonych możliwości, jakie daje Ci życie! Zacznij działać, a przekonasz się jak wiele niedostrzeganych możliwości było i jest blisko Ciebie!

Nigdy nie poddawaj się na starcie! Zawsze przynajmniej spróbuj!

#1 # Rodzaje inwestowania w nieruchomości

— Mieszkania na wynajem — kupujesz mieszkanie i wynajmujesz je, a pieniądze z najmu zasilają Twoje konto, regularnie raz w miesiącu. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to spłacasz go pieniędzmi z najmu. Za 30 lat, gdy przejdziesz na emeryturę, to cała kwota z wynajmu będzie Twoim dodatkowym zastrzykiem gotówki.

— Flipy — kupujesz mieszkanie, remontujesz i sprzedajesz z zyskiem. Flipowanie jest bardziej ryzykowne, ale i zyski z tego typu działalności w ciągu roku są znacznie większe w porównaniu do wynajmu.

— Wynajem lokali komercyjnych — podobnie jak mieszkania na wynajem, lecz Twoim klientem ostatecznym nie są osoby prywatne, a firmy. I to pod firmy i przedsiębiorstwa szukasz lokali, które następnie będziesz wynajmował. Plusy są takie, że firmy zawierają umowy na dłużej. Z reguły płacą więcej i bardziej dbają o lokal, który wynajmują. Więcej pieniędzy są gotowi włożyć w jego remont, by wyglądał na poziomie.

— Garaże — zamiast w mieszkania, zaczynasz w mniejszej skali, czyli od garaży. Jest to wiele tańsze, ale i zysk jest mniejszy. Wcześniej musisz zbadać rynek i sprawdzić czy jest zapotrzebowanie na garaże w Twojej okolicy. Kolejny krok, to działka, na której możesz takie garaże postawić. Czeka Cię walka z urzędami oraz zadanie z trafieniem w gusta klientów. Na pewno bardziej niszowa branża z mniejszą konkurencją, niż w przypadku mieszkań. Ciekawa opcja dla początkujących, chcących inwestować w nieruchomości.

— Wsparcie dla inwestorów — zamiast osobiście biegać i załatwiać wszystkie sprawy związane z nieruchomościami, udzielasz pożyczki. Zakładasz spółki celowe z innymi inwestorami. Ty wykładasz pieniądze, a oni wiedzą jak nimi zarządzać, by je pomnożyć. Zyskują na tym obie strony. Warunkiem jest nie udostępnianie swoich pieniędzy pierwszej lepszej osobie, tylko komuś, kto ma perfekcyjną opinię i doświadczenie. Tutaj największe ryzyko, to wybór odpowiedniego partnera. Zysk jest mniejszy, ale z drugiej strony nie tracisz swojego czasu na naukę nowych rzeczy i nie ponosisz ryzyka popełnienia błędów. Wykładasz pieniądze, jeśli dobrze je ulokowałeś, to masz dochód pasywny.

— Deweloper — stawiasz budynek od zera i sprzedajesz go w stanie surowym. Musisz mieć działkę, na której jest możliwość budowy. Ten sposób jest dla bardziej zaawansowanych lub zawodowo działających w tej branży. Jeśli masz firmę budowlaną, to bez problemu zrozumiesz temat. Jeśli dopiero zaczynasz inwestycje w nieruchomości i nigdy wcześniej nie miałeś z nimi do czynienia — zacznij od prostszych, mniej skomplikowanych rzeczy.

— Podnajem mieszkań — szukasz dużych mieszkań, na które jest małe zainteresowanie. Wynajmujesz je informując właściciela, że sam w nim nie zamieszkasz, tylko będziesz wynajmował kolejnym osobom. Żeby wszystko się zgadzało pod kątem finansowym, mieszkanie wynajmujesz studentom, czy pracującym singlom na pokoje. Plusy są takie, że nie potrzebujesz wielkiej gotówki żeby zacząć. Nie musisz kupować mieszkania by je podnajmować. Twoja rola polega na dostosowaniu mieszkania do aktualnych standardów. Odświeżasz i kupujesz meble niezbędne dla każdego studenta.

— Przekształcanie nieruchomości — szukaj nieruchomości, które można przekształcić, np.; mieszkania czynszowe na własnościowe, własnościowe na biura, biura na sklepy. Ziemie orne na działki budowlane lub obszar pod zabudowę przemysłową. Możliwości przekształcenia, znacznie potrafią zwiększyć wartość nieruchomości.

I więcej...

#2 # Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Jeżeli wybierzesz już interesującą cię nieruchomość, koniecznie sprawdź jej stan prawny, aby mieć pewność, że bezpiecznie kupisz mieszkanie. Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania w tym aspekcie? Poproś właściciela o:

— Akt notarialny kupna mieszkania,

— Wypis z księgi wieczystej. Pamiętaj, że możesz też skorzystać z elektronicznej wersji,

— Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych,

— Potwierdzenie, że mieszkanie nie jest w środkach trwałych firmy, — jeśli sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą,

— Zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób z lokalu,

— Potwierdzenie, że mieszkanie nie jest obciążone tzw. prawem dożywocia.

Sytuacja prawna każdego lokalu może być inna i w niektórych przypadkach mogą być potrzebne również dodatkowe dokumenty. W razie jakichkolwiek niejasności zwróć się o pomoc w sprawdzeniu dokumentów do doświadczonego pośrednika lub notariusza.

Pamiętaj, że przeniesienie własności mieszkania koniecznie musi mieć formę aktu notarialnego. Notariusz zobowiązany jest dokonywać czynności zawodowych zgodnie z prawem, według najlepszej woli i wiedzy oraz z należytą starannością. Możesz go poprosić o wpisanie dodatkowych zapisów do aktu notarialnego, stanowiących indywidualne ustalenia między stronami transakcji, np. kwestię pozostawienia wyposażenia.

#3 # Podpisanie umowy przedwstępnej

Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wręcza sprzedającemu określoną kwotę pieniężną, jako zadatek lub zaliczkę na poczet ceny mieszkania. To jedna z tych rzeczy, które zwykle pomija się, szukając odpowiedzi na pytanie, „na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?”. Często osoby nieobeznane w temacie, nie dostrzegają istotnej różnicy między pojęciami zadatku i zaliczki.

Zadatek — zgodnie z kodeksem cywilnym, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W momencie, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Więc, jeżeli kupujący nie przystąpi do umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, zobowiązany jest on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zaliczka — kwota wpłacona na poczet ceny sprzedaży, lecz w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Po zakupie mieszkania dopełnij odpowiednich formalności w spółdzielni mieszkaniowej lub u zarządcy wspólnoty, w zakładzie energetycznym i gazowniczym.

#4 #Wyszukiwanie atrakcyjnych okazji

To nic innego, jak wypatrywanie i znajdowanie najkorzystniejszych ofert transakcyjnych. Żeby znaleźć tę właściwą, jesteś zmuszony przejrzeć przynajmniej kilkaset ogłoszeń. Osobiście obejrzyj minimum dziesięć nieruchomości, a potem zdecyduj czy, i która z ofert jest według Ciebie najlepsza. Zanim jednak zaczniesz przeglądanie ogłoszeń, zastanów się, w jakim miejscu chcesz by znajdowała się Twoja nieruchomość. Jeśli wybrałeś już interesujący Cię obszar, kontynuuj przeglądanie ogłoszeń, ograniczając poszukiwania do wyznaczonego terenu. Pamiętaj by regularnie przeglądać gazety codzienne. Szukaj też w Internecie, agencjach nieruchomości, bankach (mieszkania na sprzedaż obciążone hipoteką), lokalnych sądach (licytacje komornicze), poprzez znajomych i rodzinę, a kiedy będziesz przechadzać się po ‘swoim’ teranie, rozglądaj się wypatrując ogłoszeń sprzedaży, przyklejanych na ulicach. Możesz też opublikować własne ogłoszenie, oferując chęć zakupu mieszkania. Szukaj ogłoszeń, gdzie sprzedawca wyraźnie wyraża potrzebę zyskania gotówki (np.; ‘pilnie sprzedam’, ‘od zaraz’ lub ‘okazyjna cena’ itp.) Pamiętaj, że w internecie masz możliwość sprawdzenia wyglądu zewnętrznego budynku danej oferty. Dzięki ‘mapom’, możesz zobaczyć budynek oraz np., jakie instytucje znajdują się w jego pobliżu. Przeglądając oferty, jednocześnie zwracaj uwagę na stawki cenowe mieszkań i czynszu, jakie obowiązują na wybranym przez Ciebie terenie. Zadaj sobie pytanie;

— Jak dużego mieszkania szukasz?

— Jaka powinna być powierzchnia mieszkania oraz ilość znajdujących się w nim pomieszczeń? Przy kupnie mieszkania należy zwrócić uwagę na bieżącą sytuację, ale również dalszą perspektywę. Staraj się myśleć strategicznie. Postaraj się umawiać na oglądanie mieszkań, gdy jest jeszcze widno. Łatwiej jest wtedy ocenić otoczenie i zauważyć ewentualne nieprawidłowości, zarówno w samym mieszkaniu jak i w budynku. Warto w ten sposób przeprowadzić dodatkowe wizytacje przynajmniej w nieruchomościach, które szczególnie cię interesują. Zwróć szczególną uwagę na: Lokalizację:

— Centrum czy obrzeża miejscowości,

— Odległość i dostępność komunikacyjna,

— Dostępność infrastruktury: miejsca parkingowe, parkingi strzeżone, garaże, komunikacja miejska, sklepy, punkty usługowe, urzędy, szkoły, przedszkola, place zabaw, boiska,

— Dostępność terenów zielonych, terenów spacerowych,

— Otoczenie — czy w pobliżu nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych, tras szybkiego ruchu oraz co przewidują plany zagospodarowania przestrzennego dla otoczenia,

— Plany dotyczące budowy nowych budynków w okolicy, ponieważ ich pojawienie się za jakiś czas może całkowicie zmienić otoczenie.

Rodzaj zabudowy:

— Duże osiedla z wysokimi blokami?

— Osiedla z mieszaną zabudową?

— Tylko niska zabudowa, kameralne osiedla?

— Kamienice?

— Ekskluzywne osiedla, ogrodzone i chronione?

Budynek:

— Wiek budynku,

— Technologie i materiały, z jakich jest zbudowany,

— Ogólny stan budynku, elewacji i dachu,

— Stan klatki schodowej, wind,

— Czy w budynku znajduje się domofon, piwnice, garaże, komórki lokatorskie. Mieszkanie:

— , Na której kondygnacji znajduje się mieszkanie,

— Rozkład mieszkania, jego funkcjonalność, czy pokoje są niezależne, czy przejściowe,

— Stan mieszkania: wysoki standard, stan bardzo dobry, stan do odświeżenia, stan do remontu,

— Stan stolarki drzwiowej i okiennej, podłóg i innych stałych elementów mieszkania,

— Usytuowanie mieszkania względem stron świata, pomieszczenia z doświetleniem południowym i zachodnim będą zawsze cieplejsze i bardziej słoneczne,

— , Jaki jest widok z mieszkania,

— Czy jest balkon, ogródek, czy do mieszkania przynależy garaż, miejsce parkingowe,

— , Jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania,

— , Jakie są średnioroczne koszty utrzymania mieszkania — czynsz, ogrzewanie, energia elektryczna itp.

#5 # O co pytać przy kupnie mieszkania

Nie obawiaj się zadawać pytań! O co pytać przy kupnie mieszkania?

— Dlaczego zostało wystawione na sprzedaż? — Powód sprzedaży może okazać się istotną przesłanką i wskazówką.

— Czy i kiedy były przeprowadzane remonty, czego dotyczyły? To pozwoli Ci na większą wiedzę na temat technicznego stanu lokalu.

— Kim są sąsiedzi? — Warto przeanalizować tę kwestię.

— Czy okolica jest bezpieczna? — Bezpieczeństwo jest wyjątkowo ważne.

— Jaki jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną? — W umowie istnieje możliwość do określenia sposobu zarządzania nią poprzez powierzenie tej funkcji osobie fizycznej, bądź prawnej.

— Kiedy sprzedający opuści mieszkanie? Zadanie tego pytania pozwoli Ci sprecyzować i skonkretyzować plany.

— Czy oferowane mieszkanie będzie puste? — Być może właściciel chętnie pozbędzie się części wyposażenia i zdecyduje się ją sprzedać za korzystną cenę.

— Czy jest piwnica lub komórka lokatorska? — Jeśli tak, to, jaka jest jej powierzchnia? Warto samodzielnie rzucić na nią okiem, by ocenić jej stan ogólny. Dokonujesz jednej z ważniejszych decyzji, dlatego zadawaj nawet najdziwniejsze pytania. Musisz mieć pewność, co do ostatecznego wyboru!

Zastanów się, czy cena mieszkania jest adekwatna do lokalizacji, wielkości mieszkania i ogólnego standardu. Pamiętaj, że cena ofertowa, zwykle nie jest ceną ostateczną. Jeśli mieszkanie Cię zainteresuje, rozpocznij negocjacje i uzyskaj najlepszą cenę.

Porady to jedno, a rzeczywistość to zupełnie coś innego. Gdy znajdziesz już nieruchomość, to doskonale będziesz wiedzieć, o co pytać przy jej zakupie. Nie zapominaj, że liczą się nawet najdrobniejsze szczegóły. To one przez lata mogą urosnąć do rozmiarów sporych problemów.

#6 # Jak negocjować nieruchomość

Rynek pierwotny — Kupujący często zapominają, że negocjacje z deweloperem to nie tylko suche liczby. Uparcie dążą tylko i wyłącznie do jej obniżenia. To niestety jest błędem.

Deweloperzy zawsze dążą do sprzedaży mieszkania po jak najwyższej cenie. Nie znaczy to oczywiście, że negocjacja jest niemożliwa. Wręcz odwrotnie. Sprzedając mieszkania, deweloper zawyża cenę, aby stworzyć pole do negocjacji. Traktuj te rozmowy trochę inaczej. Tak, by za daną cenę otrzymać jak najwięcej. Zanim zaczniesz przygotowywać się do negocjacji, pomyśl ile możesz zapłacić i czego potrzebujesz. Określ sobie cel negocjacji cenowych.

Przyda się również zbadanie zdolności kredytowej, określenie wysokości raty kredytu w stosunku do zmiany ceny i stwierdzenie; jaką część ceny możemy wpłacić już na początku i w jakiej formie. To dobry punkt wyjściowy przy negocjacjach. Deweloperzy często oferują zniżki tym, którzy są elastyczni przy wpłatach kolejnych rat i zdecydowani na zakup.

Kupno mieszkania to nie koniec. Musisz jeszcze zadbać o wykończenie, aranżację wnętrz i zakup niezbędnego sprzętu. Dokładnie prześledź ofertę dewelopera i zobacz, z których punktów możesz zrezygnować, a które będą ci potrzebne, np. miejsce postojowe czy przechowalnia?

Przygotowanie do negocjacji cenowych zacznij od uzupełnienia niezbędnych informacji, potrzebnych do zakupu mieszkania. Przeprowadź analizę rynku nieruchomości. Zbadaj ceny mieszkań oraz kondycję rynku. Przydadzą się dane dotyczące całego kraju i nieruchomości w Twoim regionie. Zgromadź jak najwięcej odpowiedzi na takie pytania:

— , Kiedy rozpoczęto sprzedaż mieszkań?

— , Jaka jest przeciętna cena metra kwadratowego w interesującej Cię inwestycji?

— Czy dostępne są miejsca parkingowe, komórki lokatorskie czy piwnice?

— Jak wygląda cena podobnych mieszkań w okolicy?

Dowiedz się, jak przebiega sprzedaż mieszkań Twojego dewelopera na przykładzie jego innych inwestycji. Jeśli nie brak mu klientów, negocjacje mogą być ciężkie. Jeśli jednak sprzedaż mieszkań nie idzie inwestorowi najlepiej, to będzie bardziej skłonny do ustępstw, byle tylko z sukcesem sprzedać nieruchomość.

Uzyskaj jak najwięcej informacji o mieszkaniach dewelopera. W tym celu przyda się wizyta na stronach i forach, które gromadzą opinie klientów.

Zbierając informacje o rynku, spróbuj znaleźć inną ofertę, która odpowiada Twoim potrzebom i mieści się w ustalonym przez Ciebie zakresie cenowym. Uzyskasz w ten sposób nie tylko solidny argument przy negocjacjach z deweloperem, ale także bezpieczny plan awaryjny. To jest dobry sposób na ostudzenie emocji.

Jeśli masz czas i możliwości, spróbuj rozpocząć wstępne rozmowy z innymi deweloperami. To doskonały sposób na przekonanie się o kondycji lokalnego rynku, dowiesz się jak negocjować cenę mieszkania. To dobry trening, a jeśli sprzedający będą podatni na ustępstwa, to być może negocjacje Twojego docelowego mieszkania również pójdą sprawnie. Deweloper jest takim samym człowiekiem jak Ty, dlatego warto zrobić na nim dobre wrażenie. Negocjacje najlepiej prowadzić twarzą w twarz, a telefony i maile traktować, jako uzupełnienie spotkań. Nie traktuj sprzedającego jak wroga, bo to nie walka, którą musisz wygrać, a porozumienie, które będziecie osiągnąć. Łatwiej będzie osiągnąć sukces w przyjaznej atmosferze.

Nerwowość przy transakcjach to coś zupełnie naturalnego. Staraj się być spokojny podczas negocjacji. Nie podejmuj nerwowych ruchów i nie upieraj się przy swoim za wszelką cenę. W ten sposób możesz zniechęcić dewelopera do ustępstw.

Skup się na własnym celu. Zawsze pamiętaj o swojej sytuacji finansowej i wytyczonej strategii. Proponuj rezygnację z rzeczy, których nie potrzebujesz i wyciągaj argumenty, którymi dysponujesz, np. elastyczność w ustalaniu terminów spłat, duża część ceny wpłacona już na starcie, itp. Argumenty to podstawa, a negocjacje są grą ustępstw. Bez argumentów niczego nie ugrasz. Wszelkie opinie, wady, porównania do innych ofert lub inwestycji Twojego dewelopera, przydadzą się, żeby przekonać go do ustępstw. Sukces to nie tylko uzyskanie niższej ceny. Nie skupiaj się wyłącznie na liczbach. Jeśli deweloper nie będzie skłonny do obniżenia kwoty, spróbuj uzyskać jak najwięcej za tę samą cenę. Skup się tylko na tym, czego naprawdę potrzebujesz. Negocjacje nie muszą zakończyć się jednym spotkaniem, dlatego rób notatki i nie spiesz się. Wszelkie kwestie możesz rozbić na kilka spotkań. Tym sposobem lepiej poznasz podejście sprzedającego i będziesz dobrym graczem w jego oczach.

Rynek wtórny — Przygotowanie do negocjacji ceny nieruchomości może przebiec bardzo podobnie do tych, co na rynku pierwotnym. Będziesz jednak rozmawiać z człowiekiem, który chce szybko i korzystnie sprzedać swoje mieszkanie, a nie z przedstawicielem inwestora z olbrzymim budżetem — oczywiście, jeśli nie dokonujesz zakupu przez agencję lub pośrednika. Przyda się, więc ludzkie podejście do sprawy zamiast stosowania biznesowych mechanizmów. Jeśli będziesz przyjaźnie nastawiony i zrobisz dobre wrażenie na sprzedawcy, to łatwiej uzyskasz korzystniejszą ofertę. Będzie on też wiedział, że jego mieszkanie trafi w dobre ręce. Przygotowując się do negocjacji, przed spotkaniem obejrzyj okolice, w której znajduję się nieruchomość w celu dojrzenia plusów i minusów lokalizacji. Zapieranie się przy swoim, może nie sprawdzić się w negocjacjach z deweloperem, ale w przypadku używanych mieszkań, niekiedy bardziej marudne podejście może zakończyć się sukcesem. Może sprzedający stwierdzi, że przesadził z ceną albo zgodzi się na Twoje warunki żeby zakończyć transakcję. Jednak w nawiązywaniu przyjaznych relacji ze sprzedającym narzekanie na wstępie, np.; że za wysoko, że klatka pomazana, itp., nie sprawdzi się. Lepiej pochwalić za cokolwiek, np., wspaniała komunikacja, ładny widok z okna, itp. Jeśli starannie się przygotujesz, to może znajdziesz argumenty do użycia we właściwym momencie, o których sprzedawca nawet nie pomyślał, np.: hałaśliwi sąsiedzi, zaniedbana klatka schodowa, niedostateczny dopływ światła, czy konieczność remontu. Nie obawiaj się blefować nawet, jeśli faktycznie nie przeszkadza Ci, np. brak balkonu. Każdy argument może być przydatny. Porównuj oferty, ponieważ nawet najbardziej uparty sprzedawca może zdecyduje się obniżyć cenę, jeśli usłyszy, że podobne mieszkania można kupić taniej, bądź, że za tę samą cenę inni sprzedawcy oferują znacznie więcej. Przedstawiając podobne oferty, udowodnisz, że naprawdę zależy Ci właśnie na tym mieszkaniu. Często opieramy się wyłącznie na zdobytej wiedzy i zapominamy posłuchać drugiej strony negocjacji. Porozumienie może być osiągnięte zupełnie inną drogą niż ta, którą radzą poradniki. Posłuchaj sprzedawcy i spróbuj go zrozumieć, a łatwiej będzie Wam odnieść się do wzajemnych argumentów. Nie graj na zwłokę, bo sprzedawcy może zależeć na szybkiej transakcji z różnych powodów. Nie warto, zatem stosować podobnej taktyki jak przy negocjacjach z deweloperem. Duża ilość spotkań może zmęczyć sprzedającego, który w efekcie zdecyduje się poszukać innego chętnego.

Pamiętaj! Buduj przyjazne relacje, dzięki którym uzgodnisz korzystną cenę i warunki transakcji. Zawsze szukaj zadowalających rozwiązań dla obu stron — metodą ‘coś za coś’. Jeśli kiedykolwiek z jakichś przyczyn sprzedający w ostatniej chwili zmieni wcześniej ustalone przez Was warunki lub cenę, to podziękuj za współpracę. Nigdy za wszelką cenę.

#7 # Księga wieczysta (KW)

Jest jakby dowodem osobistym nieruchomości. Tak jak w dowodzie zawarte są istotne dane osobowe, tak nieruchomość ma księgę wieczystą, gdzie wpisane są kluczowe informacje o jej cechach i stanie prawnym. W szczególności o aktualnym właścicielu, a także obciążających ją zadłużeniach. Księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy zawiera inne istotne informacje. Dział pierwszy — umieszczone są tam informacje na temat oznaczenia nieruchomości, czyli dane z ewidencji gruntów, położenie itp. Zawiera informacje o prawach związanych z własnością. Dział drugi — zawiera informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. Dowiesz się, czyja jest dana nieruchomość. Jeśli właścicieli będzie więcej, to właśnie tam będą zapisane ich udziały. Dział trzeci — to wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym oraz prawach osobistych i roszczeniach ciążących na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki). Tutaj znaleźć można np. zapisy o ewentualnej służebności nieruchomości lub prawie pierwokupu.
Dział czwarty — z niego dowiesz się czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką — dokładne określenie wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i innych cech hipoteki.
Hipoteka jest, zatem ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, służącemu w zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy, którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdego właściciela nieruchomości. Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w ułamkowej części, która stanowi udział współwłaściciela. Nieruchomość może zostać obciążona hipoteką umowną lub przymusową.

Umowna, — jeśli właściciel nieruchomości zaciąga kredyt, którego zabezpieczeniem jest jego nieruchomość.

Przymusowa — powstaje bez woli właściciela, na podstawie postanowienia prokuratora czy tytułu wykonawczego. Hipoteka zabezpieczać może jedną lub więcej wierzytelności. Kupując mieszkanie, dom, działkę czy jakąkolwiek inną nieruchomość, powinno zapoznać się ze wszystkimi działami księgi wieczystej. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem lokalu, ale też czy w działach trzecim i czwartym nie ma wpisów, o których sprzedający nie uprzedził kupującego. W przypadku nieruchomości kupowanej od dewelopera, nie uznawaj jej za taką, która księgi wieczystej nie posiada w ogóle.
Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera, to znajduje się ono w księdze wieczystej całej nieruchomości, której właścicielem jest deweloper i do momentu podpisania aktu notarialnego nie ma osobnej księgi. Dopiero akt notarialny przenoszący własność tego konkretnego lokalu stanowi podstawę do wyodrębnienia z ogólnej księgi wieczystej własności konkretnego mieszkania i założenia dla niego księgi wieczystej, w której nabywca jest wpisany, jako wyłączny właściciel, a pozostaje współwłaścicielem w udziale gruntu i części wspólnych budynku. Znane są przypadki wykorzystywania luk w prawie, to księga wieczysta uznawana jest za niezwykle wiarygodne źródło informacji o nieruchomości. Wiąże się to z domniemaniem zgodności ze stanem prawnym. Oznacza to, że przyjmuje za pewne, (jeżeli nie zostanie udowodnione, co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością. Dlatego zapisy w księdze wieczystej są wiążące. Osoby trzecie mogą w pełnym do nich zaufaniu dokonywać czynności prawnych, dotyczących danej nieruchomości.
Obowiązuje także rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe, czyli; kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej, jako właściciel, stajemy się jej właścicielem, nawet, jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była.
Księgi wieczyste są jawne. Każdy może zapoznać się z ich treścią, w związku, z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Sprawdź zapisy w księdze wieczystej swojej nieruchomości. Wystarczy znać numer księgi wieczystej nieruchomości, aby sprawdzić wpisy zawarte w księdze. Jest to możliwe na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Koszty zakładania oraz wpisów do ksiąg wieczystych reguluje Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. 
— Sądowa opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości. 
— Opłata od wniosku o wpis: własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności niezależnie od liczby udziałów w tych prawach: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami; własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha; praw osobistych i roszczeń; zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych. — Opłata za założenie księgi wieczystej; połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości; odłączenie nieruchomości lub jej części; sprostowanie do działu zawierającego oznaczenie nieruchomości; wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; dokonanie innych wpisów, poza określonymi wyżej. Połowę opłaty należnej od wniosku o wpis zapłacimy od wniosku o wykreślenie analogicznego wpisu.

Jest sporo nieruchomości wystawionych na sprzedaż, które mają hipotekę obciążoną kredytem. Mimo to takie mieszkanie czy dom można sprzedać tak, jak każde inne. Nie ma przeszkód prawnych do zakupu nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. Będzie to mocna karta przetargowa przy negocjacjach cenowych, ale należy liczyć się z ryzykiem. Poszukujący mieszkania, czasami natrafiają na nieruchomość, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. Jeśli chodzi o mieszkania, to najczęściej spotykaną sytuacją, gdy nie ma księgi wieczystej, jest kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma tu obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, więc niektórzy właściciele tego po prostu nie robią, choć z ich punktu widzenia byłoby to korzystne w perspektywie ochrony własnych interesów czy sprzedaży mieszkania. Inna sytuacja, w której nie ma księgi wieczystej to taka, gdy jeden dokument prowadzony jest dla dwóch mieszkań, np. jeśli zostały one kiedyś wydzielone z jednego większego. Wówczas przy sprzedaży wydziela się jedno mieszkanie do nowej księgi wieczystej. Bez księgi wieczystej może być trudniej. Nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej, pozbawia nabywcę ochrony związanej z tym, że osoba wpisana, jako właściciel w dziale drugim, jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości oraz tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli zasady mówiącej, że w razie rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem prawnym ujawnionym w KW. Treść KW rozstrzyga na korzyść nabywcy. Kupujący nie ma pewności, że nieruchomość nie została np. niedawno sprzedana innej osobie. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na możliwe trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Banki mało przychylnie patrzą na takie nieruchomości, ponieważ jakby okazało się, że nieruchomość położona jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, to założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. Chcąc posiłkować się kredytem, obowiązkowo należy sprawdzić stan prawny gruntu. Brak księgi wieczystej nie powinien od razu zrażać kupującego. Przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności może to być wręcz okazja do wynegocjowania niższej ceny. Przygotowanie się do tego typu transakcji wymaga dokładnej analizy stanu nieruchomości. Należy na wszelkie sposoby zweryfikować, czy sprzedający rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są jednak inne dokumenty, które mogą to potwierdzić. Przede wszystkim jest to akt notarialny, orzeczenie sądu lub decyzja administracyjna. Potwierdzenie prawa do dysponowania mieszkaniem, znacząco obniża ryzyko problemów. Nie jest to jedyne, co powinniśmy zrobić. Przy zakupie działki lub domu bez księgi wieczystej, trzeba zapoznać się z aktualnym wypisem z rejestru gruntów i budynków. Przed wynajęciem lokalu mieszkalnego obie strony (najemca i wynajmujący), powinny rzetelnie przygotować się do zawarcia umowy. Zapoznanie się z obowiązkami, które ciążą na każdej ze stron, jest kluczowe do zabezpieczenia się przed ewentualnymi sporami. Należy również pamiętać o sporządzeniu protokołu przekazania lokalu, jak i o tym, że wszelkie ustalenia powinny być zawarte w formie pisemnej. KW można założyć poprzez złożenie w sądzie rejonowym (właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosku „KW — ZAL”. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, takie jak podstawa nabycia (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni). Do oznaczenia nieruchomości — wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki budynków (z adnotacją organu, który je wydał o tym, że dokumenty są przeznaczone do dokonywania wpisów w KW.) Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość wnioskujemy od razu o założenie dla niej KW. Wtedy nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego. Istotnym jest zadbać o to, aby w umowie sprzedawca oświadczył, że przysługuje mu prawo własności, że nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne ani żadne inne, mające na celu zwrot nieruchomości oraz, że nie jest ona przedmiotem uprzednio zawartej umowy, mającej na celu jej zbycie lub obciążenie. Poza tym w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące ułatwienia dochodzenia od właściciela ewentualnych roszczeń. Głównie z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, np. kara umowna z możliwością dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość, czy poddanie się egzekucji do pokrycia wysokości szkody poniesionej przez nabywcę z tytułu wad nieruchomości. Trzeba zweryfikować, czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, nie powinno być problemu z założeniem księgi wieczystej w przyszłości.

Zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta może być korzystny pod względem ekonomicznym. Cena może być niższa nawet do kilkudziesięciu procent, ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem. By to ryzyko zminimalizować warto skorzystać z pomocy prawnika wyspecjalizowanego w nieruchomościach lub doświadczonego pośrednika, których wiedza powinna pomóc w uniknięciu problemów. W akcie notarialnym umowy sprzedaży można zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim, prawa własności na rzecz nowego nabywcy.

#8 # Jak sprzedać obciążoną nieruchomość

Najpierw musisz udać się do banku, który udzielił Ci kredytu na zakup nieruchomości. Sprawdzisz tam saldo kredytu. Na Twój wniosek bank wyda zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia. Przy okazji wizyty w banku warto dowiedzieć się także lub sprawdzić to w umowie kredytowej, czy bank pobierze od nas dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Może okazać się, że ze sprzedażą warto jeszcze poczekać, ponieważ umowa określa, że po trzech, pięciu czy dziesięciu latach od zaciągnięcia kredytu możesz spłacić go bez prowizji. Informacja o wysokości tej prowizji może okazać się cenna.
Jeśli kredytobiorca ma do spłacenia kredyt, którego saldo przekracza wartość nieruchomości, może skorzystać z trzech możliwości. 
— Sprzedaż mieszkania i dopłacenie kwoty nadwyżki salda kredytu. Rozwiązanie takie prowadzi jednak do krytycznej sytuacji, w której sprzedający nie tylko nie dostanie pieniędzy ze sprzedaży, ale w dodatku będzie musiał do tego interesu dopłacić, aby zaspokoić bank — bardzo niekorzystna sytuacja.

— Możesz próbować przekonać bank do przeniesienia zabezpieczenia kredytu na inną nieruchomość. Nie musi być ona Twoja, właścicielem może być ktoś z rodziny, pod warunkiem, że się na to zgodzi. Jeżeli bank zaakceptuje takie rozwiązanie, hipoteka zniknie z księgi wieczystej pierwotnej nieruchomości. Nie jest to jednak operacja prosta.

— Przeniesienie kredytu na nowego nabywcę. Wtedy jednak musiałby się na to zgodzić zarówno bank, jak i kupujący, co powoduje, że rozwiązanie to jest jeszcze trudniejsze do przeprowadzenia.
Przede wszystkim musimy otrzymać z banku, w którym mamy kredyt, promesę — zobowiązanie, że bank po otrzymaniu należności, zejdzie z hipoteki. Jeżeli w naszym podaniu nie ma błędów formalnych, banki nie robią z jej wydaniem żadnych problemów. Jeśli kupujący finansuje zakup ze środków własnych, część należności wpłaca bezpośrednio na konto banku i ewentualną nadwyżkę na konto sprzedającego. Jeżeli kupujący zaciąga kredyt to zdarza się, że jego bank dzieli wypłatę środków na dwa etapy i drugą transzę, dla sprzedającego, wypłaca dopiero po wykreśleniu poprzedniej hipoteki. Nawet, jeżeli przyjmiesz, że proces nie jest skomplikowany, to pamiętaj, że często transakcje takie wymagają szczegółowej wiedzy prawniczej i wysokich umiejętności negocjacyjnych.
Najważniejszą powinnością sprzedającego jest uzyskanie zaświadczenia z banku, kredytodawcy z aktualną wysokością zadłużenia, wskazującego, jaka kwota długu powinna być spłacona, by bank zgodził się na wykreślenie wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej, a ponadto precyzującego rachunek, na jaki wpłynąć mają pieniądze i zawierającego tzw. promesę, czyli zgodę banku na wykreślenie hipoteki pod warunkiem zapłaty określonej sumy. Zaświadczenie to pozwoli nabywcy, po spełnieniu warunków, złożyć wniosek do sądu wieczysto-księgowego z żądaniem wykreślenia wpisów. Prawidłowe zaświadczenie powinno być ujęte w jednym dokumencie. Jeśli kupujący finansuje zakup z kredytu, to oczywiście pieniądze zostaną przekazane bezpośrednio na rachunek banku, którego roszczenia zabezpieczone są wpisem na hipotece kupowanej nieruchomości.
Kolejny etap, to doprecyzowanie warunków sprzedaży. Czy zawierane będą dwie umowy; przedwstępna umowa sprzedaży, a później dopiero ostateczna? Czy jedna, od razu przenosząca własność? Możliwe i częste są sytuacje, w których wpisy na hipotece np. kupowanego mieszkania mogą zostać wykreślone już po uzyskaniu kwoty płatnej sprzedającemu tytułem zadatku lub zaliczki. W takiej sytuacji sprzedający powinien zgodzić się w umowie przedwstępnej sprzedaży na przełożenie w terminie umowy przyrzeczonej, albo odpisu księgi wieczystej bez wpisu w dziale IV, bądź ostatecznej zgody wierzyciela na wykreślenie takiego wpisu. Sprzedać można również nieruchomość, której hipoteka jest obciążona wpisami i jednocześnie ujawnione są wzmianki o toczącej się egzekucji komorniczej. Jednak taka sprzedaż, a z drugiej strony kupno, wymaga współpracy z komornikiem prowadzącym egzekucję, w celu ustalenia aktualnego stanu zadłużenia oraz powstałych kosztów komorniczych.
Przy sprzedaży mieszkania trzeba przedłożyć również szereg innych dokumentów, np. zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem, o uregulowanych należnościach wobec spółdzielni czy wspólnoty, o braku osób zameldowanych.

#9 # Co powinna zawierać umowa najmu