Bezpłatny fragment - Nieruchomości

To be successful in real estate, you must always and consistently put your clients' best interests first. When you do, your personal needs will be realized beyond your greatest expectations.

Anthony Hitt

In the real estate business you learn more about people, and you learn more about community issues, you learn more about life, you learn more about the impact of government, probably than any other profession that I know of.

Johnny Isakson

Wprowadzenie

Rynek nieruchomości jest niezwykle ważny dla ekonomiki na całym świecie. W krajach rozwiniętych, z gospodarką rynkową, branża nieruchomości jest silnie powiązana z innymi sektorami gospodarki, m.in. finansami, budownictwem, prawem. Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie jako pracodawca i dostawca usług. Jest czynnikiem poważnie wpływającym na rozwój gospodarki narodowej, nie tylko bezpośrednio, ale także pobudzając popyt na usługi i dobra innego rodzaju.

Rozwój cywilizacyjny nierozerwalnie związany jest z rynkiem nieruchomości. Jego korzeni szukać można nawet w czasach antycznych, gdzie za jeden z pierwszych projektów deweloperskich uważana jest biblijna wieża Babel. Polski rynek nieruchomości od kilkudziesięciu lat ciągle się rozwija i stanowi ważny składnik wzrostu gospodarczego. Zbliża się w swym kształcie do rynków gospodarek wysoko rozwiniętych. Szczególnie ostatnie lata wykazują się szybkim rozwojem branży.

Wszystko to sprawia, że zapoznanie się z podstawami problematyki nieruchomości jest niezwykle istotne. Na ten temat powstało już wiele opracowań, a niniejsza praca stanowi kompendium podstawowych informacji dotyczących rynku nieruchomości oraz zagadnień z nim związanych. Przybliża problematykę osobom, które zaczynają poznawać branżę nieruchomości i zgłębiać ten temat. Uczestnictwo w rynku nieruchomości wymaga znajomości wielu kwestii, zaczynając od podstaw ekonomii, finansów i zarządzania, kończąc na prawie, m.in. budowlanym, podatkowym, a nawet spadkowym. Poruszając się po rynku nieruchomości należy wiedzieć, gdzie szukać wszelkiego typu informacji na jego temat. Dlaczego księga wieczysta jest tak ważna? W jaki sposób sfinansować działalność na rynku nieruchomości? Co wpływa na zmiany popytu, podaży i cen nieruchomości? Odpowiedzi na te i inne pytania w uproszczonej i skróconej formie znaleźć można w dalszym ciągu książki.

Pojęcie nieruchomości

Nieruchomości odgrywają jedną z najważniejszych ról w każdej sferze działalności człowieka. Dla wielu osób stały się źródłem dochodu lub finansowym zabezpieczeniem. Szacuje się, że nieruchomości stanowią ponad 2/3 polskiego majątku narodowego, a wartość ta ciągle rośnie.

Najpowszechniejszym przedmiotem obrotu, w wyniku którego dochodzi do zmiany stosunków własnościowych i majątkowych, są rzeczy, a nieruchomości zajmują wśród nich istotne miejsce. Nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, darowizny, zamiany, zrzeczenia się, użytkowania wieczystego, mogą być też wnoszone jako wkłady do spółek.

Szczególna rola nieruchomości wymaga dokładniejszego przyjrzenia się temu pojęciu i jego znaczeniu. Powszechnie używana jest definicja legalna, sformułowana w art. 46 Kodeksu cywilnego, mówiąca, że „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z tym gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Definicję tę powtórzono częściowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. (tekst jedn. Dz. U. 2020, poz. 65), w której „przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności”.

Współczesne polskie przepisy prawne sięgają tradycji rzymskiej, gdzie własność gruntu obejmowała wszystko, co z tym gruntem było trwale związane, a z czasem rozciągano ją także na podziemie i znajdujący się nad gruntem słup powietrza.

Jak wynika z definicji prawnej, wyróżnia się takie rodzaje nieruchomości, jak:

— nieruchomość gruntowa,

— nieruchomość budynkowa,

— nieruchomość lokalowa.

Nieruchomość gruntowa to nieruchomość rolna, leśna lub nierolna i nieleśna. Może być zabudowana lub nie. W jej skład wchodzi grunt razem z częściami składowymi, takimi jak: budynki, obiekty trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny.

Szczególną kategorią nieruchomości gruntowych są nieruchomości rolne. Nieruchomość rolna została zdefiniowana w art. 461 kc. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomością gruntową jest także las, czyli grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) — drzewami i krzewami oraz runem leśnym — lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody, lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków; związany z gospodarką leśną.

Wśród nieruchomości gruntowych wyróżniają się działki budowlane. Według prawa budowlanego są one wydzieloną częścią terenu przeznaczoną pod zabudowę, na której znajdują się już budynki lub dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

O nieruchomości budynkowej mówią artykuły 46 i 235 kc. Artykuł 46 stanowi, że nieruchomością budynkową są budynki trwale związane z gruntem, lecz są odrębną własnością. Natomiast artykuł 235 mówi, że są to budynki i obiekty usytuowane na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, wzniesione przez wieczystego użytkownika i stanowiące jego własność.

Nieruchomość lokalowa jest wyodrębniona z budynku lub gruntu, jednak, co jest niezwykle istotne, ani budynek, ani jego część nie są częścią składową nieruchomości gruntowej. Są to na ogół lokale mieszkalne lub użytkowe. Zalicza się do nich także garaż stanowiący część budynku, jeśli stanowi odrębną własność. Odrębna własność lokali jest uregulowana Ustawą z dnia 24 kwietnia 1994 roku o własności lokali. Odrębną własność lokalową można ustanowić:

— w drodze umowy,

— jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

— orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Każdy z powyższych rodzajów nieruchomości jest przedmiotem obrotu na rynku.

Rynek nieruchomości

Rynek w ekonomii oznacza formę więzi między uczestnikami życia gospodarczego, formę komunikowania się sprzedawców z nabywcami i zawierania transakcji kupna-sprzedaży, miejsce dokonywania aktów kupna-sprzedaży, zgrupowanie sprzedawców i nabywców. Tradycyjne rozumienie rynku mówi, że jest to miejsce spotkania popytu i podaży. Rynek nieruchomości jest więc miejscem, gdzie dochodzi do transakcji nabycia i sprzedaży nieruchomości. Zatem można określić go jako:

— „działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości; (…)

— abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie transakcje nieruchomościami w całym kraju;

— umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany danej własności;

— zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczane są różne sposoby użytkowania gruntów”.

Uogólniając: „rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami”.

Rynek nieruchomości jest niedoskonały. Jest rynkiem nieformalnym (ponieważ nie posiada stałej siedziby i statutu), niejednolitym (nie ma dwóch identycznych nieruchomości), nieprzejrzystym (uczestnicy rynku mają utrudniony dostęp do informacji o cenach transakcyjnych, dochodowości nieruchomości), wymagającym dużego kapitału, stałym (jest stały w miejscu), cechuje się wrażliwością wartości nieruchomości na sposób użytkowania oraz na zmiany w otoczeniu.

Rynek nieruchomości można podzielić według kilku kryteriów:

— przedmiotowego,

— zasięgu przestrzennego,

— nabywanych praw do nieruchomości,

— ceny,

— jakości.

Kryterium przedmiotowe określa funkcję, jaką pełni nieruchomość. Mogą to być np. nieruchomości mieszkaniowe (domy, lokale mieszkalne, które nie przynoszą dochodu właścicielowi), komercyjne (przynoszące dochód), przemysłowe (fabryki itp.), rolne (pola, lasy, sady), przeznaczenia specjalnego (cmentarze, obiekty sakralne).

Zasięg przestrzenny dzieli rynek nieruchomości na lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy.

Kryterium nabywanych praw wyróżnia rynek najmu (właściciel wynajmuje nieruchomość najemcom) i rynek lokat (inwestorzy nabywają nieruchomość).

Nieruchomości na rynku można także podzielić według cen i jakości. W ten sposób wyróżnia się nieruchomości z różnych segmentów cenowych (np. segment najmniejszych lokali mieszkalnych, tzw. segment popularny, apartamenty). Nieruchomości wyższej jakości to tzw. nieruchomości premium.

Warto wyróżnić także występujący wśród nieruchomości podział rynku na wtórny i pierwotny. Rynek pierwotny dotyczy nowych nieruchomości. W tym przypadku jedną ze stron transakcji jest inwestor. Na rynku wtórnym nabywcy kupują nieruchomość od poprzedniego właściciela, który może być zarówno osobą fizyczną, jak i prawną.

Do podejmowania czynności na rynku nieruchomości niezbędna jest zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych. Zdolność prawną ma każdy człowiek od momentu narodzin. Nie można się jej zrzec, nie podlega też żadnym ograniczeniom. Osoba fizyczna traci zdolność prawną w chwili śmierci lub w przypadku orzeczenia o uznaniu za zmarłego. Natomiast zdolność do czynności prawnej może być pełna lub ograniczona. Pełną zdolność do czynności zdobywa się w chwili uzyskania pełnoletności. Małoletni poniżej 13. roku życia i ubezwłasnowolnieni całkowicie nie posiadają zdolności do czynności prawnych.

Podmioty na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości tworzą przede wszystkim nabywający i sprzedający. Jako nabywającego rozumiemy osobę, która wyraża chęć nabycia nieruchomości oraz dysponuje kapitałem lub możliwością jego pozyskania. W szerszym ujęciu — na rynku nieruchomości funkcjonują także inne podmioty, takie jak: agencje nieruchomości, pośrednicy, zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy, deweloperzy, kredytodawcy, doradcy inwestycyjni, architekci, ubezpieczyciele, prawnicy. Rozwój rynku nieruchomości spowodował rozkwit branż związanych z obsługą nieruchomości. Rynek stał się na tyle złożony, że nabywcy i sprzedający wymagają pomocy wyspecjalizowanych podmiotów. Wymienić tu można instytucje wymagane dla obsługi nieruchomości, na przykład prawnicy, ubezpieczyciele, architekci, oraz wspomagające — specjaliści innych dziedzin: pośrednicy, zarządcy i doradcy. Według danych GUS w grudniu 2019 roku w rejestrze REGON (Krajowy Rejestr Urzędowy Podmiotów Gospodarki Narodowej) odnotowanych było 265 858 przedsiębiorstw związanych z obsługą rynku nieruchomości.

Zawód pośrednika nieruchomości określony został w Ustawie z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115 poz. 741). Artykuł 179a mówi, że pośrednik to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Samo „pośrednictwo”, według artykułu 179b, jest czynnością polegającą na wykonywaniu procedur zmierzających do zawarcia umów przez inne osoby:

— nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

— nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

— najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części,

— innych niż określone powyżej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednik prowadzący działalność jest zobowiązany do ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Od 1 stycznia 2014 roku zawód pośrednika został uwolniony, wraz z wprowadzeniem ustawy deregulacyjnej. Ustawa ta deregulowała także zawód zarządcy nieruchomości.

Zarządcą nieruchomości nazywany jest przedsiębiorca prowadzący działalność związaną z zarządzaniem nieruchomościami (art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Artykuł 184b opisuje zarządzanie nieruchomością jako czynności zapewniające racjonalną gospodarkę nieruchomością. Do działań zarządcy należy:

— odpowiednie gospodarowanie ekonomiczno-finansowe nieruchomości,

— zachowanie bezpieczeństwa użytkowania i eksploatacji nieruchomości,

— dopasowanie właściwej gospodarki energetycznej,

— administrowanie nieruchomością,

— utrzymanie nieruchomości w stanie zgodnym z przeznaczeniem.

Pomimo deregulacji zawodów zarówno pośrednicy, jak i zarządcy mogą ubiegać się o licencje na wykonywanie zawodu. Wydawane są one m.in. przez Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości lub Polską Federację Rynku Nieruchomości. Pośrednicy i zarządcy należący do federacji mają obowiązek prowadzić działalność zgodnie z określoną etyką zawodową, co ma pomóc wykluczyć z zawodu nierzetelnych przedsiębiorców.

Ważną rolę na rynku nieruchomości pełnią także rzeczoznawcy nieruchomości. Jako jeden z niewielu zawodów pozostał on licencjonowany. Działalność rzeczoznawcy reguluje artykuł 174 Ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy odpowiedzialny jest za określanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale z nimi związanych.